去杠杆泰禾样本 高负债下的自救与博弈

本报记者 祁三连 实习生 卜筱溪 ?#26412;?#25253;道

导读

尽管泰禾的自救已经初见成效但房地产市场两大关键因素流动性和调控政策正在发生微妙的变化在调控收紧信号明显背景之下泰禾后续还有一场持久的硬仗

署名为龙湖集团控股有限公司主席的吴亚军在其2018年年报中这样写道经历过2018年的先扬后抑感受着长效机制在因城施策理念下灵活落地水大鱼大蒙眼狂奔的时代注定一去不返回归重塑成为共识

2019乍现的小阳春也没能让开发商们紧缩的?#32426;?#32487;续舒展4月19日的政治局会议表态坚持结构性去杠杆并再提房住不炒紧跟着住建部对2019年第一季度房价地价波动幅度较大的城市进行了预警提?#23613;?#20063;就是说房地产调控可能继续收紧

善于弯道超车的融创中国董事长孙宏斌也意识到2019年最大的任务是去杠杆房地产这样一个高负债行?#21040;?#24180;又将面临怎样的回归与重塑?#20445;?#27888;禾集团是一个值得观察的样本

根据Wind数据统计截至目前泰禾集团净负债率在房地产上市企业?#20449;?#21517;第一根据房地产上市企业发布的2018年年报泰禾集团384.49%的净负债率水平远高于行业平均水平(77家A股房地产开发企业净负债?#24066;?#19994;平均值为60.82%82家港股房地产开发企业净负债率平均值为74.51%)此外2018年泰禾集团的总资产周转率为13.03%低于Wind数据库显示的房地产行业30%的总资产周转率平均水平

关于对未来如何优化负债结构把控风险泰禾在年报中表示将以促周转抓回款为业务经营重心强化管理人?#26412;?#33829;意识和现金流意识坚持资金统筹管理加强资金管控力度提高资金使用效率房地产窗口期随时关闭之际泰禾集团董事长黄其森又将如?#26410;?#39046;泰禾走出困境这是他2019年最大的命题

蒙眼狂奔

与过去四年一样泰禾集团并没?#24615;?018年年报中公布其年度销售额情况但根据中指院发布的2018年中国房地产销售额百亿企业排行榜显示泰禾集团名列第20销售金额为1456亿元销售面积为641万平方?#20303;?#26174;然黄其森并没有实现他曾经喊话的2000亿目标

仅从规模上看泰禾集团的确实现了蒙眼狂奔21世纪经济报道记者统计显示2013年至2018年泰禾集团的销售额分别为168亿元230亿元323亿元408亿元1007.2亿元1456亿元同比增长率分别为36.90%40.43%26.32%146.86%44.56%可以看出泰禾集团销售额在2017年增速达到顶峰于2018年有所回落

对比其他与泰禾规模相当的房地产开发企业金地集团600383.SH近四年的销售额增长率分别为25.92%63.10%39.93%15.26%荣盛发展002146.SZ近四年的销售额增长率分别为9.19%65.77%32.61%49.51%绿城中国3900.HK近四年的销售额增长率为-10.56%54.55%28.45%6.88%虽然泰禾集团的销售额增速有所下降但其销售增速显然高于同规模其他企业

伴随销售规模蒙眼狂奔的是泰禾集团远高于同行的高负债2014年至2018年间泰禾集团的净负债率分别为530.18%229.50%298.70%474.64%384.49%2018年泰禾集团的净负债率虽然与上一年度相比有所下降但仍远高于房地产开发行业其他企业在2018年与泰禾集团销售额规模相当的企业中绿城中国3900.HK净负债率为55.1%正荣集团6158.HK净负债率为74%旭辉集团0884.HK净负债率为67%融信集团3301.HK净负债率为105%同样定位高?#21496;?#21697;的融创中国1918.HK净负债率为149%

在房地产调控背景之下高负债意味着高风险世联行指出今后三年房地产行业共有1.8万亿的待偿债务分年度来看2019年至2021年每年需兑付的债券分别为4464亿元5050亿元8918亿元压力逐年增大据Wind提供的数据统计所有已公布负债情况的A股房地产开发企业负债总额为7.03万亿元港股房地产开发企业负债总额为11.03万亿元总计18.06万亿元

显然泰禾也意识到了其高负债的风险促回款降低负债成为其迫在眉睫的事情4月12日晚间泰禾集团率先公布了新一季的财务?#23548;导?#25253;告显示2019年第一季度泰禾集团营业收入75亿元同比增长24.5%归属于上市公司股东的净利润9.72亿元同比大幅增长308.95%其中值得关注的是其净负债率为278.8%同比大幅下降105.69个百分点在泰禾集团2018年年报中其净负债率高达384.49%

泰禾2018年年报指出泰禾集团的资产负债率较报告期初下降0.95个百分点净负债率较报告期初大幅下降90.15个百分点2018年泰禾集团短期借款长期借款分别减少57.78亿元124.62亿元占总资产的比例分别减少3.97个百分点与10.29个百分点进一步显示了公司负债率持续下降财务结构改善显著

泰禾2018年年报中显示2018年公?#26223;?#25552;高周转加强现金回款作为财务管控的重心通过加快项目周转缩短开盘周期严格考核项目回款等管理措施积极增强资本实力降低负债率报告期内公司还完成了15泰禾债15泰禾0215泰禾0315泰禾05的兑付兑息工作此外公司积极主动把握创新融资机会不断地拓宽融?#26159;?#36947;旨在运用更多形式的融资工具降低公司整体的融资成本

绿城之鉴

如此高负债压力之下频?#32972;?#21806;资产也成为泰禾集团自救方式之一历史总是惊人相似在上一轮调控历史上绿城中国也出现过因资金链趋紧甩卖资产的情况?#36824;?#22312;同样高负债的情况下泰禾集团和绿城中国的财务指标表现却不尽相同

绿城中国在2009年至2011年三年间净负债?#31034;?#36229;过100%2011年达到历史最高点159.7%在绿城中国2011年的负债结?#32929;ϣ?#30701;期有息负债占比上升至50%而货币资金和短期负债的比?#21040;?#20026;22.6%偿债压力大

高价地是造成当时绿城资金链紧张的原因之一在土地市场上绿城中国习惯高价拿地只要有好地就还要拿三至五年赶上万科?#20445;?#32511;城曾以豪言壮语名闻房地产界2011年以限购限贷等政策为核心的调控全面收紧了房企需求端和融?#35782;ˣ?#25343;下不少高价地的绿城顿时受困

2009年至2013年间绿城中国的销售额增长率分别为237.50%5.65%-34.87%54.67%19.23%可以看出绿城中国的销售增长率在2009年达到顶峰之后经历了断?#29575;?#30340;下降过程直到2012年也就是引入九龙仓战略投资的那一年才有所好转也就是说绿城中国的高负债在2009年推动了销售额的快速增长但公司也因高负债受困

绿城受困的另外一个重要原因是资产周转率过低查阅当年绿城中国的总资产周转?#26159;?#20917;2009年至2013年绿城中国的总资产周转率分别为14.97%11.21%17.42%30.23%25.31%资产周转能力在2012年引入战略投资者之后得到大幅提升再看泰禾集团的情况2013年至2018年泰禾的总资产周转率分别为22.04%15.43%18.24%18.59%13.81%13.03%在近三年也有下降趋势此外根据Wind房地产行业数据库的资料显示国内房地产行业的总资产周转率平均值一直以来保持在30%左右从这一角度来看在负债率较高的情况下绿城中国和泰禾集团的资产周转?#31034;?#19981;及同行业平均水平

高负债之下资产周转过低断臂自救是最见效的选择从2011年起为了增加流动资金缓解资金周转压力绿城中国变卖了一些项目来获?#30473;?#26102;资金维持正常的运营此外绿城还通过引入战略投资者的办法解决企业资金问题和融资问题包括2012年引入九龙仓以及在2014年引入中交

泰禾也如此从去年开始泰禾就旗下多个项目寻找合作方换取即时的现金回报和未来的现金支持泰禾在2018年年内曾分别出售过天津泰禾锦辉置业有限公?#23613;?#27743;阴泰禾房地产开发有限公?#23613;?#31119;州泰航房地产开发有限公?#23613;?#23588;溪泰禾房地产有限公?#23613;?#31119;州泰福房地产开发有限公司100%的股权总收入约20.67亿元今年3月22日-27日泰禾陆续发布公告转让杭州泰禾蒋村项目51%股权南昌茵梦湖国?#20107;?#28216;度假区项目51%股权漳州泰禾红树湾项目40%股权交易方均是世茂交易对价分别为3.79亿元18.06亿元6.34亿元

抢收与裁员

近些年来泰禾在产品定位上格外发力作为泰禾的超级IP2018年泰禾院子系产品加速布局从2017年的17城31院发展到22城44院?#20445;?#19988;已在全国29城累计开发全产品系列项目九十余个值得关注的是泰禾院子系产品定位于中高端客群企业在拿地考?#21487;?#20063;多倾斜于一二线核心城市?#36824;?#19981;同企业在投资策略及项目评判上完全不同泰禾所认为的优质土地储?#31119;?#32473;到其他企业可能是烫手山芋但硬币总有两面性泰禾主打高端院子系产品线存在天生的缺陷周转率回款率过低

根据其?#31080;?#26174;示2016年至2018年泰禾的存货周转天数分别为1626.75天2346.81天2622.00天在房地产行业产品布局和销售能力表现不错的融创中国同期存货周转天数的数据分别为1065.40天1531.26天1255.67天此外近三年融创中国的存货周转率分别为34%29%24%同期泰禾的存货周转率为22%15%14%通过对比可以看出同样定位高?#21496;?#21697;战略泰禾产品的周转情况要弱于融创中国

显然提高周转也是泰禾目前最重要的自救方式之一增加销售回款转卖销售泰禾集团的一季度报告可以明显看出其目前经营活动产生的现金流量为119.39亿元货币资金达到206亿较2018年末的149亿继续增加即因为销售回款增加和引入少数股东增资所致管理费用同比下降37.17个百分点报告中解释变动原因是人员结构变化管理人?#22868;?#23569;以及管理提升相应费?#30473;?#23569;

去年下半年以来泰禾多次陷入规模性裁员的传闻2018年7月中下旬泰禾被指裁员总体比例达30%涉及?#26412;?#19978;海等区域裁员规模大概为二三百人但当时接受21世纪经济报道采访的泰禾集团相关人士称这是主动的人力整合与那种业务停滞不前被动裁员是完全不同的准确来说我们不是裁员而是换员2018年11月19日又有消息称闽系房企泰禾集团爆发大规模人员调整事件目标主体为规模在400人左右的2018届禾苗生?#20445;继改?#23481;为2018届的禾苗生部分转为社招或营销部分被裁员

财务?#23548;?#21521;好的背后也是泰禾集团在一季度大力度促销抢收2019年一季度泰禾在?#26412;?#21306;域实现100亿销售?#23548;?#31119;州和厦门两大超级城市共实现销售七十多亿华东区域取得了超80亿的成绩在大湾区实现销售额超32亿元销售?#23548;?#30340;提升与一季度?#23548;?#25253;告里所?#20174;?#30340;销售费用同比上升148.90%情况吻合公司在售项目增加相应的营销推广费用增加

2018年1月2日央企华侨城抽身?#26412;?#31532;三高价地泰禾108亿接手也就是现在的金府大院2019年初泰禾集团官方公众号显示泰禾在春节后首周就启动壹号抢收计划?#20445;?#27888;禾?#26412;?#20849;有四个高端项目?#26412;?#27888;禾金尊府?#26412;?#27888;禾金府大院泰禾西府大院及泰禾?#26412;?#38498;子二期参加抢收

?#36824;?#20063;存在着让泰禾集团束?#27835;?#31574;的高价项目据公开资料显示泰禾在2016年12月以3.5亿拍下广东惠州惠东地块地块溢价153%之后又出资近17亿收购惠阳三和项目然而两年多过去了惠东项目和三和项目均不见动静其背后?#20174;?#20986;精?#25151;?#21457;商的痛点之一限价政策泰禾高成本拿地然而对比三和片区备案价此时入市难有利润

多元化与持久战

泰禾集团年报中对于市场展望这样写道2019年公司将坚持以房地产为核心为全面提升城市生活?#20998;?#21644;自身多元化发展而践?#23567;?#27888;禾+战略依托自身在品?#39057;?#39046;域的核心竞争优势聚合其他相关服务领域资源不断丰富和扩大公司业务的纵深追求有质量的增长谋求长期可持续发展泰禾+指的是除了坚持以房地产业务为核心泰禾也已经进入了金融医疗影视等领域

根据相关资料统计在医疗板块泰禾健管中心已完成全国十余?#20063;?#23616;国际健康社区试点家庭医生服务站均已落地在教育板块泰禾旗下首个国际幼儿园泰禾学苑也已开?#35745;?#21160;泰禾影城2018年内新开业4家目前已签约项目达120个并与杜比北方华录等强强联合商业领域?#26412;?#22823;兴泰禾里已于2018年内开业

?#36824;?#20174;年报数据披露的营业收入与成本构成来看多元化战略给泰禾集团并没有带来多少显著的收入及成本变化2018年泰禾集团非房地产业务占营业收入比重和营业成本比重相比2017年均在同比下降2018年泰禾集团的非房产产品营业收入占比仅为4.63%非房产产品营业成本占比仅为3.79%

关于对未来如何优化负债结构把控风险泰禾年报中表示将以促周转抓回款为业务经营重心强化管理人?#26412;?#33829;意识和现金流意识坚持资金统筹管理加强资金管控力度提高资金使用效率

尽管泰禾的自救已经初见成效但房地产市场两大关键因素流动性和调控政策正在发生微妙的变化可预见的是开发商们的好日子?#26412;?#24555;要结束了

显然2019年对于资金链紧张房企将是严峻的考验在调控收紧信号明显背景之下泰禾后续还有一场持久的硬仗

编辑张伟?#20572;?/p>

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