拆解融创中国资金链 近700亿大手笔投资背后 不断借新还旧

本报记者 辛继召 张晓玲 实 习 生 朱雷 深圳广州报道

3月份以来的楼市回暖似乎给了开发商信心土地市场又开始热闹了

4月23日房企四巨头之一融创中国1918.HK在武汉斥资152亿元拿下4宗地块震惊?#30340;ڡ?/p>

就在一个月前融创中国董事长孙宏斌在业绩会上表态拿地要非常小心但融创的大手笔还不仅如此据中原地产统计今年截至目前融创拿地金额已达565亿位居房企第一若加上收购?#27721;?#39033;目则达到了690亿

今年前3月融创的销售额近800亿预计前4月可过千亿以此计算即使本月不再拿地融创的投资金额与销售金额之比也接近80%另据记者查阅2018年四巨头?#31080;?#21457;现融创是四巨头?#32479;?#32423;房企中少见的净负债率超过100%的公司达149%

?#20013;?#24040;额的投资和收购资金从哪来翻开融创的?#31080;?#19968;边是?#36127;?#24335;增长的销售一边是不断的借新还旧在掌舵人孙宏斌带领下融创以具有挑战性的杠?#20284;?#34913;术奔走在土地和销售市场间

巨额投资频现

4月23日武汉土地市场推出总起始价近200亿的10宗地其中有4宗均被融创拿下总金额152亿溢价率最高的一宗为24%

其中两幅起价分别为70亿元38.5亿元的地块由融创以底价拿下第三幅位于汉阳区的P2019033号居住用地最终由融创以41亿元竞得楼面地价10250元/平方米溢价率为24%此外位于江夏区的P2019029号商服用地也由融创以2.86亿元竞得楼面地价1482.22元/平方米溢价率19%

这已是融创今年第二次的超百亿投资融创不?#36824;?#27880;一手土地市场更关注收购机会

今年1月21日融创公告以125.53亿元人民币收购上海?#27721;?#24314;设公司100股权后者拥有?#26412;汉?#22269;际项目1号地块及上海董家?#19978;?#30446;100权益

根据公告收购后融创获得?#26412;?#21644;上海核心位置的优?#23454;?#22359;进一步巩固提升其在一线城市的市场份额和战略优势?#29615;汉?#21017;降低了负债规模缓解资金压力推动公?#26087;?#20837;转型

据中原地产研究中心统计截至日前全国已经有21家房企年内拿地过百亿其中融创拿地数量已经接近80宗总金额高达565亿排名第一

资金从何而来

短短三个多月砸出大笔钱投资融创的资金从何而来

我们刚刚做了三笔融创的资金信托但只有几个亿4月24日一位信托公司负责人表示融创有抵押的地产信托收益率在10%左右他们也想把融资成本降下来最近也在通过私募去融资

所谓私募结合地产融资今年1月歌斐资产与融创中国签约拟以地产基金形式收购融创中国在上海的一个内环综合体项目

从传统的房企融资渠道来看融创已备足弹药

一是从销售回款2019年一季度融创累计实现合同销售金额约798.7亿元同比增长11%二是不断借新还旧今年以来融创已公告拟发行21.5亿美元的优先票据用于现有债务再融资

就在4月23日融创向上交所申请发行80亿元小公募类别公司债上交所已受理该发债申请募集资金用途拟用于偿还公司债券

根据融创公告融创167.1亿元公司债中将于2019年回售行权日到期的公司债有82亿元其中5月6月分别有27亿元23亿元公司债的回售行权日到期

对于该笔债券融创在该公告中称存续的公司债券对已持有公司债券的投资者没有吸引力新发行公司债券有利于发行主体更好更有效的对其资产负债进行匹配及管理优化负债期限结构

目前地产债券融资有向境内转?#39057;募?#35937;一位地产融资人士表示下半年地产企业融资可能会有所调节房企今年借新还旧的压力比较大地产企业在境外发债并不太担心利率因为期限一般较短多在一年以内短期的汇兑风险比较小房企更关注的是融资效率和融资成本

就融资成本而言4月24日一位曾承销融创等地产美元债的香港投行人士表示融创的发行利率属于不温不火境内外对房地产的风险定价实际上有所不同对于一二线城市为主的土地储备一般来说风险还算比较稳定目前从票息情况来看今年一季度地产美元债发行利率在7%-12%之间评级不同发债利率有所不同每一个评级大概20bps的差距

杠?#20284;?#34913;术

自2016年-2018年融创的资产负债率分别为86.71%91.90%及89.81%

资产负债率较高其背后是融创快速增长的资产规模2015年末融创资产规模仅为1555.09亿元2016年末已增?#21448;?931.83亿元2017年资产规模环比翻倍达6231.02亿元2018年末资产规模为7166.60亿元由于扩张较快融创的净负债率大幅提升2017年为202%2018年末虽降至149%但在?#30340;?#20173;数高位

截至2018年末融创净资产为705.90亿元上年末借款金额1927.52亿元到2019年3月融创借款金额达2269.64亿元较上年末新增342.12亿元累计新增借款占上年末净资产的比例超过20%达48%今年4月8日融创发布的未经审?#39057;?#25968;据显示一季度借款新增342亿元新增借款占上年末净资产的48%

新增融资大幅增加的情况下如何保持杠杆率不突增一个原因是股票解除质押

根据港交所披露权益此前2016年11月孙宏斌通过Sunac International Investment Holdings Ltd将持约15.90亿股融创中国股票质押给平安银?#23567;?#20170;年4月11日该15.90亿股股票已解除质押

华创证券的一份报告认为融创的策略是深耕一二线以逆周期扩张策略在2015-2017年逆势加杠杆扩张并借以并购扩张利于实现快周转及高毛利率

4月24日香港知名房地产金融分析人士黄立冲认为从整体来看融创大幅投资买地资金链在不断拉紧杠杆也在不断提高债务违约的风险加大不排除公?#23621;?#21518;续的战略?#23395;ֺ头?#38505;防控编辑包?#27982;?/p>

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