李宇嘉:樓市調控的“新生態”
來源:證券時報 發布時間:2018年10月31日 07:56

  未來,強管制疊加行業高位平衡訴求,樓市走的是“鳥籠行情”。

  如果不是那張P圖(國務院發文取消限購)反響太大引爆地產股大漲,人民網、住建部和新華社也不用此起彼伏地喊話,“調控不是花拳繡腿”。現在,“調控收緊、樓市理性”,這個難得的預期正在形成并主導輿情。問題是,鐵板一塊的調控,貌似受潮的糖塔漸趨軟化。比如,房貸實際利率確實下行了;比如,廣州部分區域確實放松了限價;比如,網傳的北京“8萬+”的限價紅線突破了,多個“10萬+”項目入市了。

  對樓市調控的認識,業內也好、百姓也好,始終沒有走出“非此即彼”的正負式兩極認識。也就是,調控不是處于“道德化打殺”的左邊,就是處于“倒逼式救市”的右邊,從來沒有把調控當做正常的行業管理。沒有買房的,仇富心理重的,或為“脫實入虛”憂心的,是“道德化打殺”的擁躉;杠桿不堪其負,前期激進、壓力大的開發商們,則希望經濟下行倒逼救市。進一步,也從來沒有把房地產當做國民經濟20個行業門類里面的一個。

  正如前住建部副部長所言,“不要囿于情緒式的調控,而是應想想辦法,怎么實現供求平衡、行業健康吧!”當下,房地產正在回歸為一個正常的行業,政策也正在回歸行業管理,而所有的限制性措施,絕非打壓行業和市場,而是去投資投機、去過快和過度“加杠桿”。我們重溫一下7月31日政治局會議精神:“下決心解決好房地產市場問題,堅持因城施策,促進供求平衡,合理引導預期,整治市場秩序,堅決遏制房價上漲”。頂層設計內含的指引是,行業和市場要穩定。

  7月31日政治局會議明確“6個穩定”,8月11日貫徹政治局會議精神的住建部會議提出“3個穩定”,二者均包含“穩預期”。當下,“房價只漲不跌”、“樓市下行,政府救市”的剛性預期正在打破,但新舊預期更迭的局面很脆弱。因為,房價并未真正下跌,杠桿仍在高位,投資需求蠢蠢欲動。另一面是,央行四次降準、多次凈投放后,理財收益跌破3%,寬松的資金在金融市場“打轉轉”,就是不進實體,民營經濟“融資難、融資貴”。若政策風向改變,調控毀于一旦。

  但同時,經濟“穩中有變”,考慮到外部形勢,甚至略悲觀一點,像房地產這樣的龐然大物,牽一發而動全身,決不能過快下滑。特別是,正值夯實消費主導的內需、中美產業鏈競爭的關鍵時期,樓市高位平衡有助于緩沖和減震。因此,像北京這樣調控最嚴厲的城市,限價房、共有產權房大量且持續投放的供給新模式已穩固,市場均價明顯下拉,買方市場已形成,純商品房成交銳減50%以上。此時,固守所謂“8萬+”的限價紅線是形而上,也不利于供求平衡。

  尊重歷史、尊重現實。資源過度集聚對北京房價的推動,這是客觀現實。只要限價房和共有產權房占主導,房價漲不到哪去;近期入市的“10萬+”項目,多是2016年高價地,樓面價普遍在5萬-8萬元。死守限價,對這些“招拍掛”高價地不公平,政策出爾反爾。再者,北京限競房地塊要大規模供應,若2016-2017年政策寬松時誕生的高價地不入市,開發商拿什么來買地?廣州“取消限價”,有樓市依賴作祟,但本質上是“雙合同”拆雷。

  基準利率巋然不動,只是房貸利率上浮幅度下降5-10個點。流動性寬松了,理財收益跌破3%,房貸利率上浮自然少了,這有助于按揭投放、開發商回款、行業體量穩定。但“資管新規”和金融監管新秩序下,資金不會違規入市、行長不敢作奸犯科,過快“加杠桿”不會重來。官方和官媒及時發聲,意在鞏固調控成果。未來,強管制疊加行業高位平衡訴求,樓市走的是“鳥籠行情”,房價和成交窄幅波動,政策頂和底清晰可見,虛高泡沫在溫水煮青蛙中損耗,行業新陳代謝。

  (作者系)

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李宇嘉
資深地產研究人士。
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