李宇嘉楼市调控的新生态
来源证券时报 发布时间2018年10月31日 07:56

未来强管?#39057;?#21152;行业高位平衡诉求楼市走的是鸟笼行情

如果不是那张P图国务院发文取消限购反响太大引爆地产股大涨人民网住建部和新华社也不用此起彼伏地喊话调控不是花拳绣?#21462;?#29616;在调控收紧楼市理性这个难得的预期正在形成并主?#21152;?#24773;问题是铁板一块的调控貌似受潮的糖塔渐趋软化比如房贷?#23548;?#21033;率确实下行了比如广州部分区域确实放松了限价比如网传的北京8万+的限价红线突破了多个10万+项目入市了

对楼市调控的认识?#30340;?#20063;好百姓也好始终没有走出非此即彼的正负式两极认识也就是调控不是处于道德化打杀的左边就是处于倒逼式救市的右边从来没有把调控当做正常的行业管理没?#26032;?#25151;的仇富心理重的或为脱实入虚忧心的是道德化打杀的拥趸杠杆不堪其负前期激进压力大的开发商们则希望经济下行倒逼救市进一步也从来没有把房地产当做国民经济20个行业门类里面的一个

正如前住建部副部长所言不要囿于情绪式的调控而是应想想办法怎么实现供求平衡行业健康吧当下房地产正在回归为一个正常的行业政策也正在回归行业管理而所有的限制?#28304;?#26045;绝非打压行业和市场而是去投资投机去过快和过?#21462;?#21152;杠杆我们重温一下7月31日政治局会议精神下决心解决好房地产市场问题坚持因城施策促进供求平衡合理引导预期整治市场秩序坚决遏制房价上涨顶层设计内含的指引是行业和市场要稳定

7月31日政治局会议明确6个稳定8月11日贯彻政治局会议精神的住建部会议提出3个稳定二者均包含稳预期当下房价只涨不跌楼市下行政府救市的刚性预期正在打破但新旧预期更迭的局面很脆弱因为房价并未真正下跌杠杆仍在高位投?#24066;?#27714;?#26469;?#27442;动另一面是央行四次降准多次净投放后理财收益跌破3%宽松的?#24335;?#22312;金融市场打转转就是不进实体民营经济融资难融资贵若政策风向改变调控毁于一旦

但同时经济稳中有变考虑到外部形势甚至略悲观一点像房地产这样的庞然大物牵一发而动全身决不能过快下滑特别是正值夯实消费主导的内需中美产业链竞争的关键时期楼市高位平衡有助于缓冲?#22270;?#38663;因此像北京这样调控最严厉的城市限价房共有产权房大量且持续投放的供给新模式已稳固市场均价明显下拉买方市场已形成纯商品房成交锐减50%以上此时固守所?#20581;?万+的限价红线是形而?#24076;?#20063;不利于供求平衡

尊重历史尊重现实资源过度集聚对北京房价的推动这?#24378;?#35266;现实只要限价房和共有产权房占主导房价涨不到哪去近期入市的10万+项目多是2016年高价地楼面价普遍在5万-8万元死守限价对这些招拍挂高价地不公平政策出尔反尔再者北京限竞房地块要大规模供应若2016-2017年政策宽松时诞生的高价地不入市开发商拿什么来买地广州取消限价有楼市依赖作祟但?#23616;?#19978;是双合同拆?#20303;?/p>

基准利率岿然不动只是房贷利率上浮幅度下降5-10个点流动性宽松了理财收益跌破3%房贷利率上浮自然少了这有助于按揭投放开发商回款行业体量稳定但资管新规和金融监管新秩序下?#24335;?#19981;会违规入市行长不敢作奸犯科过快加杠杆不会重来官方和官媒及时发声意在巩固调控成果未来强管?#39057;?#21152;行业高位平衡诉求楼市走的是鸟笼行情房价和成交窄幅波动政策顶和底清晰可见虚高泡沫在温水煮青蛙中损?#27169;?#34892;业新陈代谢

作者系

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李宇嘉
资深地产研究人士
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