实施棚改货币化安置 金融机构该如何做
来源每日经济新闻 发布时间2018年10月12日 07:28

国务院总理李克强10月8日主持召开国务院常务会议部署推进棚户区改造工作进一步改善住房困难群众居住条件会议指出要因地制宜调整完善棚改货币化安置政策商品住房库存不足房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策对新开工棚改项目抓紧研究出台金融支持政策严禁借棚改之名盲目举债和进行其他违法违规行为

此次会议传达出两个信号也为后期棚改工作?#35813;?#20102;方向

信号一棚改要体现居住属性货币化安置不搞一刀切

一方面要坚持推进而非叫停这一民生工程另一方面又要即时纠正地方实际工作中的一些偏差做法比如随意扩大棚改范围或者棚改成?#31350;?#21046;不严?#21462;?/p>

我们应该看到棚改货币化安置政策在去库存方面取得了显著成效但也带动部分城市房价明显上涨而不?#26174;?#24378;的房价上涨预期又刺激了投机炒房需求这与以棚改货币化安置为主的去库存政策初衷相悖在当前库存市场已发生明显变化的背景下棚改货币化安置政策有必要因地制宜作出调整和完善

而此次国务院会议进一步强调商品住房库存不足房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策这也给了市场一个明确预期即货币化安置政策要调整收紧但不会全面取消商品住房库存量较大的地方仍可继续推进棚改货币化安置

要进一步合理界定和把握棚改的范围和标准既要坚持既尽力而为又量力而行的原则切实评估论证财政承受能力不搞一刀切不层层下指标不盲目举债铺摊子进一步合理界定和把握棚改的标准和范围重点攻坚改造老城区内脏?#20063;?#30340;棚户区和国有工矿林区垦区棚户区

信号二加大棚改金融支持力度提供低成本资金来源

此次会议要求要加大财政和金融支持力度但考虑到金融风险问题各地需根据自身财力来制定棚改任务严禁借棚改之名盲目举债要树立精打细算理念严格依法依规办事严禁大手大脚花钱严禁违规支出确保按合同约定及时偿还棚改贷款努力实现市域范围内棚改资金总体平衡此次会议在部署下一步棚改工作时所提?#38477;?#19977;点要求中出现了三个严格?#20445;?#20063;让规范棚改项目和资金管理被认为是下一步相关工作的重点

其中又以涉及项目资金管理的严格评估财政承受能力科学?#33539;?019年度棚改任务保持中央财政资金补助水平不降?#20572;行?#21152;大地方政府棚改专项债券发行力?#21462;?#30340;相关表述最为引人关注显然相对于此前更多利用政策性金融为棚改项目提供贷款支持的模式棚改债作为地方政府债券其发行利率一般在3%左右能?#34892;?#38477;低棚改资金成?#23613;?#21516;时这一模式进入国家预算编制体系在审批发行项目选择和资金利用的各个?#26041;?#37117;可以更加?#35813;?#26356;?#20934;?#30563;可以?#34892;?#36991;免棚改预算外融资提升资金使用效率

那么此次棚改政策的调整和完善会带来什么影响呢

首先关于房价尤其是三四线城市房价的影响本轮房地产调控已历时近两年重点目标锁定在一线城市和重点二线城市而三四线城市房地产市场则持续处于价升量增的高位运行?#21050;?#20854;中棚改货币化安置比例不断上升是主要的推动力量本次政策调整将在一定程度上起到釜底抽薪的作用未来三四线房地产市场趋于降温不排除部分城市出现房价回调的可能

然而三四线城市需求并非完全来自棚改货币化未来三四线城市房地产热度的走势可能出现分化对于棚改货币化依?#20992;?#39640;的地区楼市可能会出?#32622;?#26174;的降温对于本地自身需求和周边城市需求带动的地区房价和成交量在短期可能保持稳定不容易大起大落

其次棚改货币化与地方政府隐性债务棚改贷款不直接增加地方政府债务但会增加地方政府隐性债务截至2018年5月PSL余额超过3.12万亿元由此带来的地方政府隐性债务风险不可忽视防范化解地方政府债务风险是当前阶段结构性去杠杆重要目标之一从化解存量控制增量的角度来讲棚改货币化的比例有必要适度降?#20572;?#21516;时?#34892;?#25512;进棚改专项债未来随着棚改货币化安置比例的下降和专项债的替代作用显现地方政府隐性债务增量将得到遏制地方债务风险将得到一定程度化解不过由于棚改贷款的规模过大短时间无法完全形?#21830;?#20195;

最后债市方面棚改货币化安置政策调整将推动棚改专项债券发行规模较快增长未来伴随新增PSL规模的放缓地方政府发行的棚改专项债券将更大程度地承担起棚户区改造的融资功能同时与普遍3到5年的PSL贷款相比棚改专项债券期限原则上不超过15年而且可根据实际?#23454;?#24310;长有利于保持债券期限与项目实施周期的一致性控制期限错配等风险

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莫开伟
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