今年棚改开工量腰斩 棚改货币化退潮

刘展超

一份官方数据显示2019年我国各地棚户区改造任务约285万套这远低于外界此前450万套的预期与2018年的626万套相比今年棚改开工计划目标已经腰斩

从投资上看2018年我国棚改投资1.74万亿元2013~2017年全国棚改完成投资约6万亿元开工规模的大幅缩减直接影响棚改投资总量下降进而影响上下游产业诸如水泥?#19994;?#31561;的市场需求

影响还可能会扩大到三四线楼市这些原本受益于棚改扩量和货币化安置政策的地区一旦棚改缩量叠加货币化安置政策收紧其房地产市场会如何演变不得不令?#21040;?#20851;注

缩量早有征兆

全国大部分省份2019年棚改目标均有较大幅度缩减比如山东省2019年目标是18.5万套而在2018年这一数据曾超过80万套河南省2018年棚改目标是50万套2019年大幅减少到15万套山西省棚改计划也由2018年12.5万套减少到2019年的3.23万套

也有棚改任务略有增加的省份江苏省2018年棚改目标21.5万套2019年则上调至22万套

根据统计今年全国有12个省份棚改任务超过10万套其中三个地区超过20万套江西以24.85万套的数据位居全国第一其后是江苏22万套和安徽21.18万套

按照国务院2017年确定的2018~2020年1500万套的棚改目标外界一度预测今明两年的年均棚改新开工量约450万套如今2019年棚改任务量大幅缩减则意味着2020年棚改目标或有较大的反弹否则难以完成三年1500万套的任务

此前四年中国每年棚改开工量均超过了600万套2015年棚户区改造开工601万套2016年棚户区改造开工606万套2017年棚户区改造开工609万套

棚改缩量早有征兆一是新三年2018~2020年棚改目标是1500万套年均500万套而上一个三年计划2015~2017是1800万套年均600万套相当于每年减少100万套

二是近年大力推进棚改货币化安置带来的一些负面影响一些地方随意扩大棚改范围棚改成本的增加又推高了地方财政负债压力在帮助三四线城市解决楼市库存的同时对当地房价的波动起到了推波助澜的作用

2018年10月的国务院常务会议部署推进棚户区改造工作此次会议指出严格把好棚改范围和标准坚持将老城区内脏?#20063;?#30340;棚户区和国有工矿区林区垦区棚户区作为改造重点各地要严格评估财政承受能力科学确定2019年度棚改任务

从上述两个严格的表述中已可以看出棚改工作的新动向即一方面要坚持推进而非叫停另一方面又要即?#26412;?#27491;地方实际工作中的一些偏差做法比如随意扩大棚改范围成本超支等

住建部去年7月表示这些年各地对棚户区范围和标准的执行总体上是好的但是一些地方还存在一些问题比如有地方将棚改政策覆盖范围扩大到了一般建制镇有的将道路拓展历?#26041;?#21306;保护文物修缮等带来的房屋拆迁改造项目纳入了棚改范围也有的把房龄不长结构比较安全的居民楼纳入了棚改范围

控制成本也将成为未来棚改工作的一个要点去年底住建部要求地方申报2019年棚户区改造计划时就要求严格评估财政承受能力对新开工的棚改项目不得以政府购买服务名义实施建设工程或变相举债明确政府融资的应?#24065;?#27861;通过发行地方政府债券来解决

棚改大幕拉开已逾十年

我国大规模棚改始于2008年此前虽有东?#24065;?#20123;地区实施棚户区改造但总量不多且囿于实物建房成本较高等因素推进?#19979;?#27492;外在2008年之前我国整个保障房制度设计也是主要以廉租房经济适用房为主

华创证券房地产行业首席研究员袁豪表示我国2005年就开始在辽宁实施棚户区改造当时棚改资金都是地方政府来出另外有一部分社会资金去承担以前基本上都是实物安置拆一套还一套模式对政府来讲成本非常高

2008年开始我国开始将各类棚户区改造作为城镇保障性安居工程的重要组成部分大规模推进城市国有工矿国有林区林场国有垦区农场等各类棚户区改造棚户区改造开始成为我国保障房建设的主力类?#20572;?#24265;租房和经济适用房逐渐退场

2008年也是中国经济发展进程的一个重要年份为应对金融危机中国推出4万亿元的大规模投资计划以棚改为主力的保障性安居工程客观上承担着改善民生?#32422;?#25289;动投资的双重任务

梳理官方数据可发现2008年至2012年我国改造开工各类棚户区1260万套此后则是2013年320万套2014年470万套2015年601万套2016年606万套2017年609万套如加上2018年数据626万套从2008年到2018年这十一年间中国棚改累计开工超过4500万套

如何评价这十余年的棚改进程在官方表述下棚户区改造既是重大民生工程也是重大发展工程对稳增长促改革调结构惠民生发挥了一举多得的作用

2008~2017年全国棚改累计开工3896万套帮助约1亿人出棚进楼

住建部去年7月表示棚改促进了房地产市场平稳健康发展房价上涨较快城市通过新建棚改安置住房增加了住房供应房地产库存多的城市通过棚改货币化安置促进了房地产去库存

此外棚改还带动了投资消费和经济增长棚改带动了有效投资和建材装修?#19994;?#31561;消费促进了上下游相关产业发展对经济稳增长发挥了积极作用2013~2017年全国棚改完成投资约6万亿元

棚改货币化退潮

?#27604;?#19978;述4500万套并非都是实打?#21040;?#25151;自2015年开始政府开始大力推动棚改货币化安置比例的提升简单理解就是政府直接以货币的?#38382;讲?#20607;被拆迁棚户区居民而居民再到商品房市场上购置住房

为?#25105;?#25512;动棚改货币化安置而非实物安置

一个原因是实物建房进度慢且政府承担的成本较高另一个原因则是当?#27604;?#22235;线城市房地产库存原本就较高再建设大量棚改住房则会更加重楼市库存压力而货币化安置方式一方面通过棚改贷款缓解政府资金负担另一方面也解决了商品房库存问题

在2018年7月份的一次内部交流会上住建部表示2015年以来住建部会同有关部门单位坚决贯彻落实党中央国务院决策部署指导各地因地制宜实施棚改货币化安置商品住房库存量大消化周期长的市县要完善政策措施引导棚改居民选择货币化安置方式既促进房地产去库存也避免重复建设

正是由于中央部委政策上的推动加上国开行等金融机构棚改贷款的助力全国各地棚改货币化安置?#20013;?#19978;升也帮助三四线城市快速地解决了楼市库存问题

棚改货币化进程对三四线房地产市场影响很大正因如此当2018年年中之际政府将要收紧棚改货币化政策的消息传出时?#21040;?#23545;三四线楼市悲观的情绪也开始出现

整体市场对棚改政策非常敏感因为这是支撑最近几年楼市的关键因素特别是三四线城市严重依赖棚改的货币化安置中原地产首席分析师张大伟称

2014年全国棚改货币化安置比例为9%2015年快速上升为29.9%2016年这一比例更是上升到了48.5%官方数据称2016年棚改货币化帮助地方消化了2.5亿平方米的楼市库存

官方此后一直未对外公布2017年全国棚改货币化安置比例而?#21040;?#27979;算是在60%左右帮助消化楼市库存2.5亿~3亿平方?#20303;?/p>

棚改货币化政策的熊熊大火在2018年?#26412;?#38477;温随着三四线城?#26032;?#24066;库存的进一?#36739;?#21270;围绕棚改货币化安置推高三四线城市房价的争论日渐增多最终政策偏向了收紧

2018年10月8日国务院总理李克强主持召开国务院常务会议部署推进棚户区改造工作要求因地制宜调整完善棚改货币化安置政策商品住房库存不足房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策

在?#21040;?#30475;来既然棚改货币化的推出与去库存密切相关在地方楼市库存已经大幅降低的情况下缩减棚改货币化的比例也就成为必然之举

2018年全国各类棚户区改造开工626万套已经超过当年计划目标的580万套相关部门同样未对外公布棚改货币化安置比例数据

中信建投证券报告称棚改货币化安置比例上升到2017年60%左右对于加速推进棚改进?#22871;?#29992;明显但随着新三年棚改计划进入下半程将会更多采取精准施策一城一策的政策预计部分货币化安置比例将会下调货币化安置与实物安置比例将会趋向平衡

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