荣盛发展首席经济学家尹中立: 一季度政治局会议释放新信号 实行预期调控

  荣盛发展首席经济学家 尹中立

  近日,中央政治局召开会议专门?#27835;?#21644;研究一季度经济形势,从会议公报看,相对于去年第四季度的形势?#27835;?#20250;,这次有不少新的提法和判断,尤其是对房地产市场而言,去年第四季度没有强调“房住不炒?#20445;?#32780;这次再次被提起。有?#27835;?#20154;士认为,这是房地产政策拐点的信号。股市里的房地产板块在4月21日的交易中集体出现大跌,龙头股万?#39057;?#22343;下跌超过5%。

  我们认为,房地产政策只是根据市场形势进行了微调,是对3月份以来市场上弥漫的过度乐观心理的纠偏。

  一、释放新信号

  4月19日,中共中央政治局召开会议,会议强调,要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,落实好一城一策、因城施策、城市政府主体责任的长效调控机制。

  “房住不炒”最早于2016年年底的中央经济工作会议提出,2017年至2018年7月,历次重要会议均反复重申?#27809;?#35843;,为了落实该政策定位,有关部门先后出台了多项遏制房地产炒作和房地产投机的政策措施,限购、限贷、限售等政策措施就是典型代表。然而,随着房地产市场出现趋势性调整,以及宏观经济下行压力,2018年10月底和12月13日两次中央政治局会议,都只?#27835;?#25552;房地产,2019年政府工作报告?#27982;?#26377;再重申“房住不炒”。

  此次政治局会议再提“房住不炒?#20445;?#35828;明中央对房地产市场的形势判断出现了新的变化,对房地产市场的政策基调出现了调整。这次会议认为,宏观经济运行好于预期,也正因为如此,去年提出的“六个稳定”政策这次没有再提。

  从最近几个季度的政治局会议的精神看,决策层对房地产市场的政策取向是随着市场的变化而变化的,是典型的相机决策。传递出中央关于房地产市场的政策思路是:维护市场稳定运行,不?#24066;?#24066;场出现大幅度波动,既不会容忍市场出现过热,也不?#24066;?#24066;场出现趋势性下跌。

  二、房地产市场回暖,多项指标走势超预期

  中央之所以再次强调房住不炒,最重要的原因是房地产市场在今年一季度出现了明显的变化,按照市场人士的说法,楼市出现了“小阳春”行情。

  去年第四季度房地产市场已经出现趋势性下滑,因此,有关部门放松了对房地产市场的限制性政策,2019年一季度,政策环境相对宽松,市场预期随之发生变化。在一系列的政策变化中,起关键性作用的是房地产金融政策的变化。2018年前三季度的按揭贷款控制是相当严格的,但今年一季度各家银行办理按揭贷款的速度大大加快。信贷环境显著改善使开发企业的资金紧张得以缓解。另外,减税降费、股市回升等等因素都对楼市回暖起到了一定作用。

  从今年一季度的市场传导看,首先是信贷放松,由于按揭贷款加快,开发商资金来源增加,再传导到土地市场逐?#20132;?#26262;,土地市场价格上升刺激了住宅(包括一手房和二手房市场)出现价?#31185;?#28072;的状况。数据如下:

  融资环境宽松,房地产开发企业到位资金显著改善。2019年一季度社会融?#20351;?#27169;增量累计为8.18万亿元,比上年同期多2.34万亿元,其中3月份社会融?#20351;?#27169;增量为2.86万亿元,比上年同期多1.28万亿元。一季度的金融数据属历史天量。

  在总体融资环境宽松的背景下,房地产企业的资金状况明显改善。1-3月份,房地产开发企业到位资金38948亿元,同比增长5.9%,增速比1-2月份提高3.8个百分点,较去年同期提高2.8个百分点。企业开发贷和购?#30475;?#27454;明显改善,国内贷款同比增长2.5%,较去年同期增长1.6个百分点,个人按揭贷款同比增长9.4%。

  部分城市住宅用地交易回暖,住宅用地交易溢价率显著回升。1-3月份,一、二线城市住宅用地成交面积同比实现上涨。进入3月份,二线城市土地市场显著回暖,杭州、武汉、成都、天津等城市土地成交规模实现大幅增长。各类城市土地交易平均溢价率环比均有所提升,3月二、三线城市土地交易平均溢价率分别达到25.6%、23.7%。(详见图1)

  房地产开发投资增速?#20013;?#36739;快增长。一季度,全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,增速环比提高0.2个百分点。其中建安投资增速4.75%,同比上升5.6个百分点。其中,住宅投资17256亿元,增长17.3%,增速回落0.7个百分点。

  新房和二手房交易价格均上涨,部分城市交易放量。1-3月份,商品住宅销售面积同?#35748;?#38477;0.6%,降幅?#29031;?.6个百分点。3月当月住宅销售面积已出?#20013;?#24133;增长,一线城市住宅成交显著回升,上海和深圳同比分别增长19.8%和22.6%。3月份70个大中城市中,二手房价格上涨城市数量明显增加,二线城市二手房价止跌反弹,一线和三线城市二手房价格涨幅扩大。1-3月份,北京市、上海市、成都市二手房交易量同比增长12%、45.2%、60.5%。(详见图2)

  三、房地产市场将整体保持平稳运行

  2019年,房地产市场调控的总体目标是稳健增长,特别是新中国成立70周年之际,更要求市场平稳,不能过热也不能过冷。当市场预期出现过度乐观的苗头?#20445;?#20013;央势必出手进行预期管理。从而熨平市场波动,实?#27835;?#22320;价、稳房价、稳预期的发展目标。

  4月初起,各大主流媒体均刊文以期引导社会舆论。4月8日,央行旗下的金融时报刊?#27169;?#20999;忌炒作楼市“小阳春?#20445;?月15日,中国经营报刊?#27169;?#19968;线城?#26032;ナ行?#38451;春炒作应休矣;4月17日,前央行统计司官员盛松成在新华社旗下经济参考报发表文章,严厉指出:“应坚持房地产调控不动摇,谨防新一轮房价上涨。

  在落实一城一策要求下,中央对地方采取预警提示。4月19日,新华社报道指出,按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度?#27835;觥?#23395;度评价、年度考核的要求,住房和城乡建设部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示。

  从过往经验看,需重点关注信贷政策变化及对市场的影响。2018年四季度,为?#20048;?#24066;场出现整体下滑,中央通过放松银根,特别是信贷政策进行逆周期调节。一季度楼市各项数据超预期增长就是市场对此作出的正常?#20174;Α?月12日,北京国管公积金中心发布《关于调整住房公积金个人住?#30475;?#27454;政策进一步优化服务有关问题的通知》明确对二套?#30475;?#27454;实行“认房又认贷?#20445;?#21271;京?#30475;?#25919;策将全面收紧。这一政策的出台,可以看作是中央对信贷政策调控方向的指引。因此,对后市走?#39057;?#21028;断需要高度关注房地产企业开发贷款、个人购?#30475;?#27454;的发放力度和放款进度等关键指标。

  从金融运行环境看,物价的扰动因素开始增多,这是货币政策需要关注的。在中东地缘政治的影响下,石油价格近期不断上涨,纽约原油期货价格已经从年初的40多美元/桶,上涨到目前的65美元/桶,石油价格对工业品价格的影响较大。另外,受非洲猪瘟的影响,我们存栏的生猪数量锐减?#23478;?#21322;,猪肉价格估计会大幅度上涨(农业部的专家估计会涨70%)。4月第一周,全国的活猪价格进一步上涨至15.15元/公斤,环比上涨了17.4%,同比上涨幅度更是达到了36%。按照以往的经验,猪肉价格对消费品价格的影响很大。

  当物价走高,金融政策易紧难松,房地产企业现金流管理的重要性将再度凸显。(编辑 祝?#21496;?

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