荣盛发展首席经济学家尹中立 一季度政治局会议释放新信号 实行预期调控

荣盛发展首席经济学家 尹中立

近日中央政治局召开会议专门?#27835;?#21644;研究一季度经济形势从会议公报看相对于去年第四季度的形势?#27835;?#20250;这次有不少新的提法和判断尤其是对房地产市场而言去年第四季度没有强调房住不炒?#20445;?#32780;这次再次被提起有?#27835;?#20154;士认为这是房地产政策拐点的信号股市里的房地产板块在4月21日的交易中集体出现大跌龙头股万?#39057;?#22343;下跌超过5%

我们认为房地产政策只是根据市场形势进行了微调是对3月份以来市场上弥漫的过度乐观心理的纠偏

一释放新信号

4月19日中共中央政治局召开会议会议强调要坚持房子是用来住的不是用来炒的定位落实好一城一策因城施策城市政府主体责任的长效调控机制

房住不炒最早于2016年年底的中央经济工作会议提出2017年至2018年7月历次重要会议均反复重申?#27809;?#35843;为了落实该政策定位有关部门先后出台了多项遏制房地产炒作和房地产投机的政策措施限购限贷限售等政策措施就是典型代表然而随着房地产市场出现趋势性调整以及宏观经济下行压力2018年10月底和12月13日两次中央政治局会议都只?#27835;?#25552;房地产2019年政府工作报告?#27982;?#26377;再重申房住不炒

此次政治局会议再提房住不炒?#20445;?#35828;明中央对房地产市场的形势判断出现了新的变化对房地产市场的政策基调出现了调整这次会议认为宏观经济运行好于预期也正因为如此去年提出的六个稳定政策这次没有再提

从最近几个季度的政治局会议的精神看决策层对房地产市场的政策取向是随着市场的变化而变化的是典型的相机决策传递出中央关于房地产市场的政策思路是维护市场稳定运行不?#24066;?#24066;场出现大幅度波动既不会容忍市场出现过热也不?#24066;?#24066;场出现趋势性下跌

二房地产市场回暖多项指标走势超预期

中央之所以再次强调房住不炒最重要的原因是房地产市场在今年一季度出现了明显的变化按照市场人士的说法楼市出现了小阳春行情

去年第四季度房地产市场已经出现趋势性下滑因此有关部门放松了对房地产市场的限制性政策2019年一季度政策环境相对宽松市场预期随之发生变化在一系列的政策变化中起关键性作用的是房地产金融政策的变化2018年前三季度的按揭贷款控制是相当严格的但今年一季度各家银行办理按揭贷款的速度大大加快信贷环境显著改善使开发企业的资金紧张得以缓解另外减税降费股市回升等等因素都对楼市回暖起到了一定作用

从今年一季度的市场传导看首先是信贷放松由于按揭贷款加快开发商资金来源增加再传导到土地市场逐?#20132;?#26262;土地市场价格上升刺激了住宅包括一手房和二手房市场出现价?#31185;?#28072;的状况数据如下

融资环境宽松房地产开发企业到位资金显著改善2019年一季度社会融?#20351;?#27169;增量累计为8.18万亿元比上年同期多2.34万亿元其中3月份社会融?#20351;?#27169;增量为2.86万亿元比上年同期多1.28万亿元一季度的金融数据属历史天量

在总体融资环境宽松的背景下房地产企业的资金状况明显改善1-3月份房地产开发企业到位资金38948亿元同比增长5.9%增速比1-2月份提高3.8个百分点较去年同期提高2.8个百分点企业开发贷和购?#30475;?#27454;明显改善国内贷款同比增长2.5%较去年同期增长1.6个百分点个人按揭贷款同比增长9.4%

部分城市住宅用地交易回暖住宅用地交易溢价率显著回升1-3月份一二线城市住宅用地成交面积同比实现上涨进入3月份二线城市土地市场显著回暖杭州武汉成都天津等城市土地成交规模实现大幅增长各类城市土地交易平均溢价率环比均有所提升3月二三线城市土地交易平均溢价率分别达到25.6%23.7%详见图1

房地产开发投资增速?#20013;?#36739;快增长一季度全国房地产开发投资23803亿元同比增长11.8%增速环比提高0.2个百分点其中建安投资增速4.75%同比上升5.6个百分点其中住宅投资17256亿元增长17.3%增速回落0.7个百分点

新房和二手房交易价格均上涨部分城市交易放量1-3月份商品住宅销售面积同?#35748;?#38477;0.6%降幅?#29031;?.6个百分点3月当月住宅销售面积已出?#20013;?#24133;增长一线城市住宅成交显著回升上海和深圳同比分别增长19.8%和22.6%3月份70个大中城市中二手房价格上涨城市数量明显增加二线城市二手房价止跌反弹一线和三线城市二手房价格涨幅扩大1-3月份北京市上海市成都市二手房交易量同比增长12%45.2%60.5%详见图2

三房地产市场将整体保持平稳运行

2019年房地产市场调控的总体目标是稳健增长特别是新中国成立70周年之际更要求市场平稳不能过热也不能过冷当市场预期出现过度乐观的苗头?#20445;?#20013;央势必出手进行预期管理从而熨平市场波动实?#27835;?#22320;价稳房价稳预期的发展目标

4月初起各大主流媒体均刊文以期引导社会舆论4月8日央行旗下的金融时报刊?#27169;?#20999;忌炒作楼市小阳春?#20445;?月15日中国经营报刊?#27169;?#19968;线城?#26032;行?#38451;春炒作应休矣4月17日前央行统计司官员盛松成在新华社旗下经济参考报发表文章严厉指出应坚持房地产调控不动摇谨防新一轮房价上涨

在落实一城一策要求下中央对地方采取预警提示4月19日新华社报道指出按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度?#27835;?#23395;度评价年度考核的要求住房和城乡建设部对2019年第一季度房价地价波动幅度较大的城市进行了预警提示

从过往经验看需重点关注信贷政策变化及对市场的影响2018年四季度为?#20048;?#24066;场出现整体下滑中央通过放松银根特别是信贷政策进行逆周期调节一季度楼市各项数据超预期增长就是市场对此作出的正常?#20174;?月12日北京国管公积金中心发布关于调整住房公积金个人住?#30475;?#27454;政策进一步优化服务有关问题的通知明确对二套?#30475;?#27454;实行认房又认贷?#20445;?#21271;京?#30475;?#25919;策将全面收紧这一政策的出台可以看作是中央对信贷政策调控方向的指引因此对后市走?#39057;?#21028;断需要高度关注房地产企业开发贷款个人购?#30475;?#27454;的发放力度和放款进度等关键指标

从金融运行环境看物价的扰动因素开始增多这是货币政策需要关注的在中东地缘政治的影响下石油价格近期不断上涨纽约原油期货价格已经从年初的40多美元/桶上涨到目前的65美元/桶石油价格对工业品价格的影响较大另外受非洲猪瘟的影响我们存栏的生猪数量锐减?#23478;?#21322;猪肉价格估计会大幅度上涨农业部的专家估计会涨70%4月第一周全国的活猪价格进一步上涨至15.15元/公斤环比上涨了17.4%同比上涨幅度更是达到了36%按照以往的经验猪肉价格对消费品价格的影响很大

当物价走高金融政策易紧难松房地产企业现金流管理的重要性将再度凸显(编辑 祝?#21496;?

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