白银时代座次重排 头部房企寻找来苏之望

本报记者 张晓玲 实 习 生 邓纯榕 香港广州报道

2019房地产风向

3月下旬重点头部房企的年报渐次发布回首2018年大多数房企虽然表面上实现了历史新高的销售但这或许是最后的狂欢一些衰败的迹象已经显现如万科计提了23亿的资产减值准备且持续收敛聚焦开发业务再不能无限输血新业务多数房企的净负债率在2018年出现了上升华夏幸福陷入资金链风波泰禾集团频传项目转让

2019年寻找新的万亿级别的产业成为普遍共识万科目前找到的是物业服务冰雪度假等恒大找到的是大文旅大健康新能源汽车碧桂园则要加码机器人和现代农业但截至目前他们?#27982;?#26377;赚到钱

市场层面近期各?#27426;?#32447;城市新盘去化率提升抢房重现开发商打折优惠取消成交量局部回升使得业绩会上诸位老总普遍心态转乐观预期政策维稳房价继续下跌可能性变小林虹

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在白银时代?#20445;?#38144;售规模比拼之外房企面临的更可能是土地资源获取融资能力运营能力等全方位的竞争大型央企和国企显然更有优势

尽享黄金时代30余年红利后房地产行业真正的竞争将在2019年拉开帷幕

2018年表面的?#27604;?#20043;下新房销售规模达到15万亿后已然见顶集中度的提升让头部房企座次重排2018年的财报已?#26376;读苏?#31181;趋势碧桂园万科恒大融创成为销售四巨头净利润前四则是中海恒大碧桂园万科头部房企间竞争白?#28982;?/p>

这是房产界的王者之战并且在2019年持续上演数据显示今年12月万科销售已逼近碧桂园保利逼近恒大到年底房企销售前三前五前十的座次都可能会有较大变化

而在白银时代?#20445;?#38144;售规模比拼之外房企面临的更可能是土地资源获取融资能力运营能力等全方位的竞争

更进一步由于需要地产开发主业之外的其他业务持续贡献业绩和利润头部房企都在寻找新的万亿级别的产业

万科称要找到至少六个千亿级别的新业务恒大300亿砸向新能源汽车还投资了大健康大文旅基本完成了多元化布局碧桂园则要投资机器人和现代农业

过去谁是老大已不重要谁将成为下一个十年的王者才是正题

负债反弹

房地产的颓势在2018年四季度已经显现

国家统计局数据显示2018 年全国商品房销售金额 15万亿元创下历史新高但同比仅增长12.2%比2017年低1.5个百分点

去年四季度销售增速下滑至-2.0%跌至冰点保利发展指出?#38142;?#20840;国性增量市场拐点已出现楼市步入了下行周期

萧条在今年12月持续克而瑞研究中心1-2月房企销售TOP10中有半数房企销售额不敌去年同期四巨头?#26412;?#22312;其?#23567;?/p>

从下滑的幅度来看受三四线城市?#22836;?#20065;置业退潮影响碧桂园恒大下降更为明显前100名房企同比降幅为22.9%

多位业内人士预计2019年是房地产销售的小年?#20445;?#30456;对2018年近15万亿的销售金额将出现下跌众多房企的销售增幅也将显著下降从以往40%50%的增长下降到10%15%不等甚?#25947;?#25490;除有房企出现负增长

行业增速普遍放?#28023;?#36164;金压力也持续加大克而瑞统计显示2018年85家房企新增融资成本6.4%同比升0.17个百分点80%以上的房企全年融资成本上升

财报显示多数房企的净负债率在2018年出现了上升如恒大升至150富力升至185%稳健如中海万科也升到了30%以上去年下半年到年底多家房企的经营性现金流转负

?#28304;ˣ?月26日恒大首席财务官潘大荣回应称去年下半年净负债率有反弹和新的产业投资有关比如收购NEVS今年会争取继续降低净负债率

同日万科执行副总裁孙嘉则表示万科经营的核心原则是以现金流为中心去年下半年经营活动现金流出现下降是因为去年买了很多地还有针对中长期发展的股权投资增加如入股普洛斯融资性活动现金流负债水平和融资规模也随着业务增加但万科手头现金超过1880亿是一年内到期的流动负债的两倍处于安全区间

去年市场的压力也在财报中有所体现万科年报显示去年其存货跌价准备为23.1亿元新业务投?#21490;?#38754;恒大健康投资150亿收购新能源汽车产业链公司当期产生了14亿元的亏损

回首2018年大多数房企虽然表面上实现了历史新高的销售但这或许是最后的狂欢一些衰败危险的迹象已经显现一些抗风险能力弱的房企已经显现危机2018年华夏幸福陷入资金链风波?#40644;?#23433;拿下20%股权解危今年3月泰禾集团频传项目转让困境凸显

寻找新的万亿级别产业

在增量市场见顶进入白银时代之时房地产行业集中度上升导致竞争加剧已经不再是趋势而是事实

万科董事会主席郁亮认为2018年中国房地产市场TOP3?#19981;?#24471;12.6%的市场份额超过1/8;TOP10是26.9%超过1/4

前100家开发商则获得2/3的市场份额竞争正变得越来越激烈而且主要是重量级选手之间的相互竞争

碧万恒融作为去年的四巨头这一格局预计在今年将会重新洗牌从今年12月份的销售数据来看万科已经逼近碧桂园保利也正在逼近恒大

郁亮在今年初提出了要做冠军组织?#20445;?#21435;年保利发展也称要重回行业前三?#20445;?#20013;海地产在?#25112;?#22269;回归后规模提速预计今年将继续提升座次

前五名暗战激烈前十也不例外华润置地持续提升十名以内的排位去年排名十二的招商蛇口内部提出了重回前十的目标龙湖新城控股压力巨大

房企的净利润排名也在?#27426;?#21464;化2018年中海地产蝉联净利润之王达449亿港币恒大375亿碧桂园346亿排第二三万科337亿排第四

销售规模之争是房企资源获取能力以及融资能力的暗?#21040;?#37327;以拥有央企背景的中海和招商蛇口为例它们在旧城改造和新城开发方面有?#30424;?#28982;优势

财报显示2018年中海参与了上海中心城区规模最大的城中村改造项目红旗村项目以及香港九龙启德第4B区2号地盘的地块?#27426;?#25307;商蛇口则依托招商局集团的优势在前海土地整备项目中拔得头筹

恒大则借前几年大规模储地之机拿下3.03亿平方米?#38142;?#27004;面地价仅1635元/平方米

融?#26159;?#36947;及成本方面央企国企具有不可压倒的优势如招商蛇口全年综合资金成本仅4.85%中海去年的加权平均借贷成本则低至4.3%

过去6年一些先知先觉的开发商都在寻找未来可以替代房地产的万亿级产业可运营业务但这并?#19988;资¡?/p>

?#30333;?#22411;绝?#19988;资¡?#25105;们至少需要建立六个千亿级业务才能再造一个今天的万科

郁亮表示不能寄希望于再遇到一个与过去二十年房地产开发一样?#36127;?#25152;有参与者都能赚钱都很难亏钱的黄金时代

万科目前找到的是物业服务商业运营长租公寓物流?#25191;?#20912;雪度假恒大找到的是大文旅大健康新能源汽车碧桂园则要加码机器人和现代农业但截至目前他们?#27982;?#26377;赚到钱

郁亮表示未来开发商将同时面临两场挑?#20581;?#19968;个是彻底告别黄金时代的舒?#26159;?#36827;入高烈度竞争的低容错时代一个是走出自己熟悉的领域进入到相对陌生的空间

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