“高鐵改變城市”系列調查 重構張家港:產業更替下的樓市蓄水期?

  本報記者 唐韶葵 張家港報道

  導讀

  碧桂園仍然是三四線城市的主力軍,在張家港樓市里一直流傳著碧桂園“一城19子”的說法;新城、中梁等新晉力量則進入青黃不接階段,有極少量項目在售,但沒有新的土地儲備。

  “大江南岸,一方沙洲”。古代被稱為“沙洲”的張家港,于1986年撤縣設市,是蘇州所轄最西邊、接壤無錫江陰的一個縣級市。張家港與蘇北一江之隔,不僅是蘇州距離上海最遠的一個區縣,也是目前為止蘇州唯一沒有被限購的區域。盡管銀行方面設置了貸款的審批條件,但在過往的2017年,它還是成為了上海、蘇南投資者的首選。隨著今年3、4月份樓市行情急轉直下,目前這座港口城市房價進入滯漲階段。與此同時,張家港也面臨產業重構與更新。

  21世紀經濟報道記者走訪張家港了解到,城北華爾潤集團倒閉之后今年已被港資信義玻璃完成收購,目前重裝廠房擬重新投產;長城寶馬合資廠落地城西的高新開發區,不久將開建;城東塘橋華芳紡織集團主要生產線已轉移至新疆與蘇北,但與此同時,蘇南沿江高鐵軌道和高鐵站正在修建,據現場施工的工人們透露,高鐵軌道有望3年內鋪好開通列車,而非市場一直傳言的張家港通往上海的高鐵將會在2020年底通車。

  今年5月,國家發展改革委、自然資源部、住房城鄉建設部和中國鐵路總公司發布了《關于推進高鐵站周邊區域合理開發建設的指導意見》,明確提出“規劃協調、布局合理”,“量力而行、有序建設”,“站城一體、綜合配套”,“市場運作、防范風險”的基本建設原則,強調各地高鐵新城的開發建設需規范。

  城市產業重構背景下,房地產市場面臨調整。規劃建設中的沙洲新城、塘橋鎮等區域均出現成交放緩的情況,城東塘橋高鐵新城板塊已逐漸進入無全新現房銷售階段,目前在售的新房只有碧桂園東望。據現場工作人員透露,塘橋鎮在等待新城規劃的產業引入,目前土地市場暫無新地塊出讓。

  碧桂園仍然是三四線城市的主力軍,在張家港樓市里一直流傳著碧桂園“一城19子”的說法;新城、中梁等新晉力量則進入青黃不接階段,有極少量項目在售,但沒有新的土地儲備。

  房企開始加大二線城市布局的同時,對三四線城市的戰略下沉也出現了搖擺之勢。行業老大萬科在三四線城市發力明顯,今年5月,萬科聯手張家港知名房企金新城集團以17.8億、樓面價12713元拿下鍋爐廠地塊,項目擬于12月入市;10月30日,萬科以總價24.7億、650萬/畝的樓板價拿下金港鎮400畝商住地。此前的3月份,張家港引入生產光電產業巨頭康得新集團,打造康得新未來城,由蘇南萬科與康得新集團共同打造,總投資800億。

  產業重構下的城市新格局

  “原來街上人很多的,你看華芳集團的廠都搬到新疆和河南了,工人都回老家了。”10月中旬某天,白江(化名)對記者說,他原來是華芳集團的一名紡紗工人,后來工廠搬遷,自己是本地人,找不到工作了,就在一家私人老板開的小作坊里打工。白江家人兩年前在鎮上買的房子單價8000元/平方米不到,原來鎮上的大潤發都快倒閉了,自從碧桂園進入開發了尚東區等樓盤之后,房價突然就漲了起來。

  過往張家港擁有冶金、紡織、化工、機電、建材和糧油加工等六大支柱產業,如今面臨產業結構調整。一個事實是,未來張家港不僅有康得新集團主導的“兩園一城”,長城寶馬光束汽車項目也在今年10月宣布落戶張家港。

  根據《張家港市城市總體規劃(2011年~2030年)綱要》(以下簡稱《綱要》),未來張家港市中心城區的空間結構為“一主城”、“一副城”、“一公園”。其中,副城即為塘橋高鐵新城。張家港市惟一的高鐵站將建設在塘橋鎮,區位優勢明顯。

  城市格局重構之下,房地產市場也在變化,三四線城市在2017年樓市銷售良好的背景下,2018年上半年進一步加大土地供應,在各線城市中推地同比增幅最大。

  房企伺機進入。石榴集團就是自2017年以來第12家進入張家港的房企。今年1月,張家港錦豐鎮舉行2018年首次土地出讓,兩宗宅地均由石榴集團拿下,土地出讓金共計11.52億元,成交樓面價分別為6244元/平方米、6070元/平方米,均超過之前錦豐鎮的樓面價紀錄。

  然而,半年之后,張家港樓市漸凍。與之形成對比,2018年上半年,各地政府繼續加大土地供應,上海、北京、深圳等大城市先后出臺住房發展規劃、土地供給中長期計劃,落實“有效供給”,住宅用地推出量保持30%以上的增速。

  新城規劃利弊

  位于張家港地域中心位置-錦豐鎮的沙洲新城,原址是張家港傳統的工業園區——冶金工業園,頗有替代老城中心的意味。2010-2017年,七年的時間里,沙洲新城板塊逐漸成熟。然而,相比老城區與高鐵新城所在的塘橋鎮房價,沙洲新城由于配套還沒完善,新房房價并沒有溢價空間,甚至附近在售的回遷房,價格只有新房價格的2/3不到。

  記者不完全統計獲悉,目前沙洲新城均價1萬元/平方米左右,而市中心楊舍鎮多個樓盤均價已接近2萬元/平方米;塘橋在售的房價也達到了1.3萬元/平方米左右。

  由正榮地產、弘陽地產、新城、美好置業、碧桂園、明發地產、正黃7家房企聯合開發的十里錦繡,是沙洲新城較為知名的樓盤。據銷售人員介紹,項目投資客比例較高,包括常熟、無錫、昆山等均有客戶來投資。據了解,該項目地塊是正榮地產在2017年3月份拿下的,相比周邊幾個項目的地價較低,因此均價定在9000元/平方米左右。但成交情況下滑,也波及到這樣的項目。由于開發商還沒有什么促銷措施推出,銷售人員面對客戶談及的最大賣點也只有周邊的綠化環境。

  另一方面,業內人士告訴記者,早期張家港的政府機構搬到楊舍鎮,主要的教育、醫療資源也隨之落地楊舍鎮。而張家港城北的沙鋼廠周邊也不適宜人居,因此城北幾乎有1/3的人口都在楊舍鎮置業了。換言之,楊舍鎮已經消化了城北置換人群的1/3。這是張家港人對于沙洲新城接受度沒有那么高的原因之一。

  據沙洲新城營銷人員反映,2017年上海人在沙洲新城投資還挺多的,因此也帶動一些外地人來投資,“有一個盤當時是二期三期連著十天以內全部清掉的。那時候我們旁邊的酈景瀾庭,一天賣出了幾百套。”但他也表示,這樣的情況不再,最近有的樓盤一天只能賣出去幾套,有的1套也難賣了。

  一個事實是,張家港近期整體市場下行,尤其鄉鎮更加明顯,位于金港鎮的一個別墅項目由于備案價格較高、總價也比較高,開盤當天去化為零。

  房企進退之間

  2017年,張家港由于不限購,樓市一度逆勢升溫,加之塘橋鎮高鐵規劃,各地投資者蜂擁而來。

  高鐵概念下,塘橋鎮房價漲幅領先于市區。公開資料顯示,從2017年6月開始,塘橋鎮二手房均價從7853元/平方米攀升至今年2月9475元/平方米的歷史最高點,增幅達到16.2%。相比之下,張家港市中心楊舍鎮房價同期增幅僅為11.9%。

  然而,今年3、4月開始,塘橋鎮二手房價開始下跌。有媒體報道,3月,塘橋二手房均價為8200元/平方米;4月,為8044元/平方米。在張家港市二手房價格穩中有升時,被市場寄予厚望的塘橋鎮二手房價格卻較2017年4月同期下跌約8個百分點。

  楊天真(化名)是剛從上海回來張家港做房地產銷售的本地人,他認為,目前張家港是在控制成交量,“它要的是穩,讓房價慢慢上升,而不是一下子漲太多”。

  多名業內人士反映,盡管張家港目前沒有出臺大的調控政策,但政府會審批價格,讓單個項目價格不能拉得太高太離譜,會拉到整個區域的一個均價。他要保持這個整體均價,是在一個合理范圍內浮動。“房價一直往上漲,它叫虛高。張家港先漲過一波之后,需要求穩。用什么來穩?就用貸款政策來壓制你,比如要求社保之類的條件,或者本來三次逾期可以申請的,現在也不行。通過這些手段來限制張家港的成交量。”

  2017年6月~2018年1月,蘇州各家銀行連續5次上調房貸利率。2017年8月27日,張家港市實施限售政策,規定“不動產證未滿2年的商品住房(含二手住房)不得轉讓”。

  土地市場的降溫同樣出現在了張家港。今年8月,張家港出讓3幅地塊,其中兩幅地塊以底價成交、一幅地塊流拍。流拍地塊附近的碧桂園某項目,去年的售價已突破1萬元/平方米。

  而變化僅僅在兩年。公開數據顯示,2016年,張家港市共出讓44幅地塊,僅碧桂園1家房企就購入8幅;當年拿地數量前六均為外地房企,包括碧桂園、新城創佳、兆坤、中梁等,他們一共拿下了19幅地塊。

  2017年,張家港市土拍競爭漸趨激烈,保利、正榮、青禾、中南、美的、祥生、港中旅、弘陽、恒順、偉業10家房企紛紛涌入。公開數據顯示,2017年,張家港市累計出讓經營性建設用地(不含保障房)1997.6畝,同比2016年下跌11%;土地出讓總金額144.6億元,同比上漲41%,總體呈“量跌價漲”特點。

  2017年9月之前,張家港新開樓盤甚至還出現搖號,但到了2018年,這種盛況不再出現。與此同時,房企在張家港抱團合作的跡象也越發明顯,比如上述十里錦繡項目,就是由7家房企聯合開發;美的置業和融創合作開發濱江御園項目等。

  碧桂園在江蘇的投資比重在房企中具有典型意義。2017年,碧桂園在長三角區域耗資771億元拿地,其中江蘇拿地宗數占了57%。除了蘇州園區的一宗土地以外,其余均為縣級市非城區土地或者二三線城市土地。2017年,碧桂園在張家港斬獲兩宗宅地,但其在張家港的“地主”地位顯然已經確立。

  據第三方機構數據顯示,自2014年首入張家港,碧桂園目前已有19個項目。然而,2017年長三角四大重點城市的平均溢價率為39.4%。而碧桂園在該區域所拿地塊的平均溢價率僅為30.46%。2017年11月,碧桂園以底價拿下常熟3幅地塊。(編輯:賈紅輝)

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