苏州楼市火爆:买新房要托关系 二手房成交激增

  每经记者 包晶晶    每经编辑 魏文艺    

  在长三角城市群的26个城市中,苏州是仅次于核心城市上海的重要的城市。在GDP方面,2018年苏州仅次于上海,排名全国第7,远远将杭州、南京甩在身后。在房地产方面,2017年苏州房地产开发投资达到2305亿元,仅次于上海和杭州。

  近年来,苏州已成为房企战略版图中的重要城市。近日,《每日经济新闻》记者实地走访苏州楼市发现,苏州的新房二手房市场表现活跃,成交量均处于近期高峰,土地市场亦明显回暖,土拍溢价率不断走高,板块“地王”不断涌现。

  “房子是很好,但能不能买?#20132;?#26159;个问题,据说都要托关系。”苏州工业园区某售楼处,一位看房人焦虑地表示。

  “你们在这里等等,等会一起介绍。”苏州市场回暖之后,双休日不少楼盘项目售楼处的置业?#23435;?#24050;经无法提供一对一服务了,而是将四五组客人集中在一起,介绍项目、带看样板间,至于过后加不加微信详谈,置业?#23435;?#34920;现得并不积极,甚至忙得顾不上。

  近日,《每日经济新闻》记者以购房人身份主动询问某楼盘的认筹时间及注意事项时,置业?#23435;?#25165;将相关条款发送给记者。

  4月份已近尾声,苏州楼市的新房二手房均成交活跃,达到了近期的高峰。新房市场整体活跃度高,刚需盘及高端改善纯新盘入市即开即清,销售火热;4月前3周新房成交?#36164;?#20998;别为796套、1790套、1508套。在局部区域供应不足的情况下,部分购房者转向二手房市场。易居数据显示,仅4月上半月,二手房成交已达5280套。

  新房供应显著放量

  “紧俏的楼盘,能买到的基本上都是全款,要贷款的刚需客,基本上没有机会的。”代理多个新楼盘的苏州某中介门店小刘告诉《每日经济新闻》记者:“去年开盘卖了一批,最后能买到手的购房者都是付全款,开发商?#19981;?#20248;先考虑这批准客户。真的要买,可以去登记信息,付点认筹金,到时候拼运气吧。”

  对于近期的苏州楼市表现,上海中原地产市场分析师卢文曦的判断是“价稳量增”。

  “有多重因素共同推动成交。首先是近期多地掀起政策微调,市场预期转变。而楼市政策微调意味最困难的时期已经过去,未来不会更差,随着预期转变会推动购买行为快速兑现;其次,今年以来信贷出现松动,首套房房贷利率不断下行,给买房人切?#36947;?#22909;;再次,市场积压的购房需求需要释放,年后一些诸如‘如土地市场出现超过100%高溢价’‘南京千人看房’等消息催化入市意愿,?#28044;?#20080;房动作。”卢文曦向《每日经济新闻》记者分析道。

  3月份开始,苏州市场转暖明显,不少购房者手握资金辗转于各个售楼处,但要买到热门区域楼盘却并不容易。

  克而瑞数据显示,苏州市住宅供应显著放量,13个楼盘加推平均去化率达到84%。据中原地产不完全统计,2019年第1周至第16周,苏州全市楼盘平均认筹率都处于高位,两次达到100%,仅在第4周和第10周低于50%。

  上海易居地产研究院《百城住宅库存报告》显示,苏州市2月份住宅供应面积24万平方米,3月份增至44万平方米;3月份成交面积75万平方米,环比增加103%,同比增加47%。

  多位?#30340;?#20154;士认为,在土拍火爆、银行贷款放松的利好下,苏州楼市的热度可能还会?#20013;?#19968;?#38382;?#38388;。

  二手房成交量激增

  观察历史数据可知,苏州2018年二手房市场较为火热,成交量处于历史高位。2019年一季度,苏州二手房成交量同比增长25.7%。

  易居数据显示,4月上半月,苏州二手房成交量为5280套。将2019年4月上半月和3月下半月对比,苏州二手房成交量增速达到159.2%。

  “新房都被投资客买去了,买到手就赚一万。”中介小刘向《每日经济新闻》记者推荐:“要不你就买带学区的二手房,涨得很快的。”

  值得注意的是,因楼盘严格限价,2018年至今,苏州园区、姑苏区?#32676;?#24515;区域新房供应不足,甚至好几个月出现零供应。因此,部分购房者转向二手房市场。

  苏州城市中心城区受限于历史风貌保护,城市布局规划为向东建设工业园区、向西建设高新科技园区。经过多年开发建设,工业园区已经成为苏州配套完善、产业发达、生态优良的区域,人口?#20013;?#23548;入明显,同时也是高档楼盘最为集中、一二手房价最高的板块。

  市场人士向《每日经济新闻》记者分析认为:“苏州市场去年量价比?#25472;?#31283;,政府调控手?#39759;?#28165;晰,限价严格,去化率一直很健康。园区很久没有供应量,但需求是最热的。所以二手房价格一直在上涨,没有受到一手房限价的影响。”

  房贷利率下调与“优购房”利好

  与刚需购房者密切相关的还有房贷利率,此前苏州市房贷利率曾最高普遍上浮25%,让购房人望而却?#20581;?/p>

  2018年年中,不仅银行房贷利率普遍上浮,并且有多家银行增加了更多样化的贷款规则。例如需要?#25913;?#25285;保的从上浮22%调整至25%,婚前首?#36164;?#36151;利率上浮23%,婚后首?#36164;?#36151;利率上浮22%,50岁以上人?#30475;?#27454;年限不得超过20年等。

  而今年自春节后,苏州各银行房贷利率上浮标准开始多次微调。进入4月,多家银行利率上浮比例下调明显。据统计,目前房贷利率上浮最低的邮政银行仅上浮15%;春节后各大银行普遍上浮23%的房贷利率,现在也只上浮20%左右。

  交通银行信贷部工作人员向《每日经济新闻》记者表示:“目前首套房贷款基准利率上浮18%,如需?#25913;?#25285;保则上浮21%。二手房执行同样标准”。

  尽管各家银行执行的上浮标准不同,购房人却不能“择低贷款”。《每日经济新闻》记者分别联系了苏州高新区、苏州园区的几家银行,均被告知个人房贷有“准入”要求,即必须购买与该银行有合作关系的楼盘,?#25293;?#22815;办理相应的贷款,无法随意选择贷款银?#23567;?/p>

  ?#36865;猓?#36827;入2019年,各线城市加大了人才政策的力度,长三角区域的宁波、上海等城市纷纷在人才住房、共有产权房申请等方面进行了制度保障。4月23日,苏州吴中区宣布向人才定向出售“优购房?#20445;?#26368;高给予30%折扣。

  “苏州是全国第一个提出‘优购房’?#25293;?#30340;城市。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,和全国其他地区人才住房相比,苏州的优购房强调了认购的?#25293;睿?#32780;其他地区往往是租售并举的。

  加上4月初国家发改委关于全面放开放宽落户条件的通知,与杭州、合肥同为Ⅰ型大城市的苏州,落户规模将进一步扩张,购房门槛也有望降低。

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