樓市調控不會放松 市場或加速洗牌

  導讀

  同策咨詢研究部總監張宏偉認為,在堅持調控不動搖的情況下,可預見的是市場調整的趨勢會更加明顯,這種現象大概會一直持續到明年三季度。

  對于樓市調控,近期主管部門頻頻發聲。10月28日,住房和城鄉建設部發布《中共住房城鄉建設部黨組關于巡視整改進展情況的通報》表示,堅決落實“堅持房子是用來住的,不是用來炒的定位”,加大分類調控、精準施策力度,加快推進住房制度建設。10月29日,新華社發文,再度官方定調未來樓市。刊文指出“當前有些雜音認為,經濟下行壓力加大可能促使政府放松房地產調控”,同時表示“決不會允許房地產調控半途而廢、前功盡棄”。

  11月2日,一位業內資深人士告訴記者,這與當前市場發生的一些動向密切相關。“限價限購限售的嚴格執行使得市場出現一些下行信號:包括土地流拍增多、房企降價促銷增多以及二手房降價等等。這本質上是限價限購限售等調控政策帶來的市場正常調整現象,但這卻引發了部分利益相關者的騷動,各類消息也就多了起來。比如:‘某某城市取消限價’這類消息三番五次就會出現在自媒體人、房產中介的朋友圈中,引發業內一次又一次的猜測和討論。”

  近期,決策層的頻繁表態證實,調控未有放松可能性,樓市必將健康、穩定發展。

  市場下行 謠言四起

  針對房地產行業不安分的“謠言”,各地方政府不得不頻繁調查處理。2018年6月15日,重慶市國土資源和房屋管理局發布聲明,傳播“取消限價”謠言者已受到調查處理;2018年9月21日,廣州市南沙區人民政府發布《關于不實信息的聲明》表示:“近期,有個別自媒體和房地產相關行業從業人員捏造、發布并傳播“南沙將全面取消限價”的不實傳聞,對南沙房地產市場正常運行秩序產生了嚴重的不良影響。對于惡意造謠、擾亂南沙房地產市場的企業和個人,我局將會同相關部門按照有關法律法規嚴肅查處。10月16日,廈門市國土資源與房產管理局官網發布公告稱,近期在微信傳播炒作的“廈門樓市全面取消限購”,屬2015年1月的舊消息,目前廈門市限購政策并未取消。

  更有甚者,10月24日,部分自媒體和急于促成交易的中介們開始散播“重磅消息”:“國務院規定半年內必須放開樓市全部限購。”謠言文章打開一看,依據則是一份今年5月14日發布的《國務院辦公廳關于開展涉及產權保護的規章、規范性文件清理工作的通知》文件,與房地產市場并沒多大關系。10月26日,人民網緊急辟謠,“房地產取消全面限購”并不屬實。

  11月2日,同策咨詢研究部總監張宏偉認為,現在決策層的表態只是針對當前市場上的謠言進行辟謠,也并非代表當前市場形勢發生了變化。經過過去兩年多的有效調控,如今房地產市場正處于合理回歸的過程。各地房價尤其是二線三線城市出現了大范圍的降價,一些開發商也在全國范圍內開始做一些價格調整,其中剛需的降幅達到百分之十到十五,高端豪宅的降幅達到百分之十五到三十。預計到明年上半年,房地產降價的會越來越多。

  易居房地產研究院副院長楊紅旭也表示,當前多數城市降溫,但看多者仍然存在,還有大量投資者與開發商想要抄底,期望下一輪暴漲與暴利,因此敲下警鐘是有必要的。

  58安居客房產研究院首席分析師張波認為這次定調“正當其時”,用“決不會”三個字也表明了政府調控堅持從緊不放松的堅決態度,對當下樓市市場預期起到了明確清晰的引導作用,并且在這個時間點發布顯得頗有力度。

  從緊調控

  有關調控放松的謠言,出現在樓市初步降溫時。張波認為,這次官方定調向市場釋放的信號是“不會放松調控以拉動經濟”。

  “從10月31日中央政治局會議傳達的信息來看,當前經濟運行穩中有變,經濟下行壓力的確有所加大,部分企業經營困難較多,長期積累的風險隱患有所暴露。但這并不代表樓市調控會放松。本輪調控從2016年3月開始,至今已經超過兩年半,而樓市明顯降溫的分水嶺是今年7月的中央政治局會議。從國家統計局公布的數據來看,9月降溫速度已經明顯超過8月,房價上漲的勢頭已經得到明顯遏制,一二線熱點城市的房價更是轉為企穩。”

  回顧近一年的調控政策,中央對樓市的調控一直保持從緊的堅決態度。中原地產研究中心統計數據顯示:2018年以來,全國房地產調控次數已經高達405次,比2017年同期上漲接近80%;從調控的城市分布來看,相比之前集中在二三線城市,房地產調控從中央到地方,從一二線城市到三四線城市均有大量分布,更多的城市加入了調控的行列。

  2017年,習近平總書記就提出了“房子是用來住的,不是用來炒的”定位;2018年新年伊始,新華社發表了一篇題為《“房住不炒”讓房價漸回理性》的觀察文章,提出房地產市場“從緊”調控,被大家普遍認定為春節后全國樓市調控走向的政策基調;為了鞏固調控效果,五一前后,住建部約談西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山等10個城市負責人;7月31日的政治局會議再度定調,整治房地產市場秩序,堅決遏制房價上漲,加碼調控房地產市場成為共識;而從8月開始,2個多月時間內,全國已經有超過50個城市發布了各種房地產監管政策加碼的通知。這些政策最主要的特點是對房地產市場秩序的專項整治。

  除此之外,各地開始調控租賃市場。包括北京等多個城市在8月針對房租上漲發布政策,有關部門約談自如等長租公寓機構。

  “從調控的程度看,數據預警+約談波動城市+問責過快上漲,樓市調控從過去地方主導到現在地方負擔主體責任,到住建部等多部委加強指導,不斷升級加碼。”中原地產首席分析師張大偉表示,從調控內容來看,“打補丁”、“管秩序”成為近幾個月樓市調控重點,從住建部到主要城市,均在發布秩序整頓政策與文件。

  市場洗牌

  硬幣都有兩面性,在一些樂觀的地產人士看來,沒有壞消息就是好消息。

  11月2日,某開發商高層告訴21世紀經濟報道記者,住建部表態之后,打破了一些企業、地方政府、投資者抱有市場再次火爆的幻想,大家對房地產市場的預期會更加趨于穩定。在這種情況下,未來市場會在一個區間內小幅波動。

  上海易居地產研究院副院長楊紅旭也表示,新華社發文以及住建部的通報屬于重申和強調既有的調控政策,一定程度上會影響市場預期。而沒有發布新的政策或措施,說明目前市場政策已經企穩。

  張波認為,未來調控將呈現兩個特點:“第一,可以預計未來因城施策更為準確化,加大分類調控將成為下一步的重點,一線城市成交量價齊跌的現狀下,維持政策不放松是主方向; 三四線城市受棚改影響房價上漲動力依然較強的情況下,部分城市調整貨幣化安置的政策將快速出臺;而二線城市由于分化明顯,調控的力度上會呈現更大的差異化;第二,政府將會繼續嚴格打擊樓市亂象。傳播市場調控放松的謠言亦屬于重點打擊的亂象之一。樓市穩定的三要素,包括房價穩定、地價穩定、預期穩定,只有良好的預期才能保證樓市更為健康的發展。”

  上述調控基調背后,市場又將走向何方?同策咨詢研究部總監張宏偉認為,首先在堅持調控不動搖的情況下,可預見的是市場調整的趨勢會更加明顯,這種現象大概會一直持續到明年三季度。堅持房地產調控不動搖可能造成企業資金面越來越緊張。部分中小企業可能會出現賣資產、賣項目的狀況,或者被其他大型開發企業收購,甚至這一輪市場中會出現比如像順馳,綠城這種大型品牌開發企業被其他的開發商收購的現象。

  他表示,除了個別央企國企基本面尚可之外,絕大部分開發企業面臨資金面的緊張狀況。尤其是杠桿加的比較足、比較激進的一些民企,比如閩系或者浙江系的開發企業等資金面尤其緊張,接下來這些開發企業的變化值得重點關注。

  親戚買房CEO蔡照明認為,此次定調已經說明,房地產市場過去一整套恐慌式定價運行邏輯已經發生改變,房子必將回歸其使用價格,而非投資價值。之所以相信這樣的改變,并非看決心,而是決策層已經找到一套精準調控的方法,通過限購、限貸來控制進場人數和每個人的資金量,進而控制市場溫度,控制房價。而政府之所以堅持這樣的邏輯在于:寧愿房價不漲,也不愿承受房價飛漲帶來的資產泡沫破裂危險。(編輯:黃鍇)

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