樓市大拐點已至: 三大紅利消失,三大背離出現

  吳中寶 榮秋艷

  人口紅利從長期、金融紅利從中期、政策紅利從短期,三大基本面因素不斷趨同,終于在三大背離出現的時候疊加在一起,形成合力,主導房地產行業開始步入下一個生命周期階段——成熟期。這次房地產業拐點的來臨,并不是行業生死存亡的轉折點,只是行業從夏天步入了秋天,凜冬不會來臨。房地產業將從土地競爭步入產品競爭時代,未來的房企將越來越像制造企業,真正開始回歸正常企業所應該有的屬性:雕琢產品、深耕市場、客戶至上。

  當前房地產行業正面臨三大背離

  從行業數據表現來看,當前房地產行業正面臨三大背離。

  (一)供求端的背離。

  地產投資增速高位與銷量增速低位相背離,未來回款壓力恐成為壓垮駱駝特別是中小駱駝的最后一根稻草。

  從國家統計局數據看,今年房地產行業保持高位增長態勢:前三季度,全國房地產開發投資完成88665億元,同比增長9.9%,維持高位增長;而房地產銷量增速則開始低位放緩,前三季度商品房銷售面積119313萬平方米,同比僅增長2.9%,增速在1~8月份4.0%的基礎上大幅回落1.1個百分點。供給的高增長與銷售的低增長呈現出顯著背離,但展望未來,背離最終仍將走向趨同。

  從投資結構來看,投資增長主要受土地購置費以及施工成本上升的推動,預計未來隨著房企資金壓力加大,房地產投資增速會趨于回落。因此,未來供給和需求端增長同步放緩會是大概率走勢。在需求倒逼供給放緩的走勢下,房地產企業的銷售回款就成為周轉的最關鍵環節。負債率過高或者融資能力較差的中小企業面臨的生存壓力會更大。

  (二)資金端的背離。

  短期資金改善與長期資金趨緊相背離,融資成本未來不斷升高,房企擴張能力會不斷受限。

  這種背離的形成,一方面緣于當前金融環境總體處于“寬貨幣、緊信用”的局面,短期資金面總體較上半年寬松,但長期來看,美元加息周期下國際貨幣環境只會越來越緊。另一方面,得益于債券融資放行,以及這輪上漲周期銷售強勁帶來的定金及預付款大幅增加,房企自籌資金增加,短期資金面改善。

  今年1~9月份,房地產開發企業到位資金121882億元,同比增長7.8%,增速比1~8月份提高0.9個百分點。其中,國內貸款18041億元,下降5.1%;利用外資43億元,下降61.7%;自籌資金40596億元,增長11.4%;定金及預收款40259億元,增長16.3%;個人按揭貸款17522億元,下降1.2%。但長期來看,房企不但與其他企業一樣,面臨融資成本不斷抬升的問題,還將面臨政策嚴控資金流入房地產的融資渠道定向收窄問題。個人按揭貸款的下降,也印證了銷售增速放緩的隱憂。

  (三)企業行為出現背離。

  房企補庫存需求強烈與土地溢價率下降相背離,反映在風險與機會面前房企決策將更加迷茫。

  這還算不上焦慮,而是困惑,體現在決策上就是企業決策的猶豫和分化。三季度末,商品房待售面積53191萬平方米,比8月末減少682萬平方米。其中,住宅待售面積減少437萬平方米。商品房待售面積創近4年來新低,住宅待售面積更是降至2013年以來新低。

  企業補庫存需求極其強烈:前三季度,房地產開發企業土地購置面積19366萬平方米,同比增長15.7%,增速比1~8月份提高0.1個百分點,創年內新高。但這次與以往不同的是,企業在參考過往經營邏輯積極補庫存的過程中,拿地膽氣卻越來越弱:據中指300城土地市場數據,三季度流拍面積占總推出面積的9.3%,為近年來最高值;9月房企拿地溢價率持續走低至7.19%,遠低于去年同期的28.08%,創近年新低。可以看出,房企在擔心踏空與不敢做多兩種情緒中不斷切換,決策難度更大,茫然更甚于焦慮。

  行業的三個背離,從供求端到資金端到經營端,從外到內、從宏觀到微觀逐層顯現,體現了供需矛盾小周期拐點臨近的特征。但這一次的周期拐點和之前我們所說的中國房地產3年一個周期不一樣的地方在于,這次的周期拐點不只是反映了短期供需變化的小周期拐點,還疊加了行業生命周期的大拐點——因為從基本面來看,支撐房地產行業高速成長的三大紅利正在消失。

  人口、政策、金融基本面三大紅利正在消失

  決定房地產行業大生命周期的三個基本面正在發生轉折性變化,支撐行業成長期高速發展的三大紅利正在消失,行業正從成長期邁入中低速發展的成熟期。

  (一)人口紅利正在消失。

  我國正加速步入老齡化社會,更不利的是,生育率還在屢創新低。當前我國人口老齡化趨勢已經非常明顯,60周歲以上老人占比從2011年的13.7%上升到2017年的17.3%,上升勢頭在今后較長一段時期內仍將延續。比老齡化更嚴重的是,生育率屢創新低,未來住房消費的新增數量在減少。

  生育率低本是發達國家普遍面臨的一個問題,但早期計劃生育政策的實施,導致我國生育率相對經濟發展水平過早下降,比歐美國家更早迎來了這個難題。根據第六次人口普查數據,我國2010年總和生育率僅為1.18,而同期發達國家為1.7。統計局抽樣調查數據顯示,我國一孩生育率已經從1990年的40.7%,下降到2016年的19.87%。人口紅利的消失,意味著市場容量(即潛在總需求)將縮水,企業難以享受到行業規模快速擴張帶來的上車紅利。

  (二)金融紅利正在消失。

  商品房時代,房地產與金融是雙生子。一方面,金融杠桿調節潛在需求向有效需求轉化;另一方面,融資成本決定了房企的供給規模和速度。全球貨幣大放水時代,房地產一直是容納貨幣大水的主戰場,在各種杠桿手段的加持下,買得起房的有效需求不斷增多,支撐房價一路上漲。

  隨著美國開啟加息周期和國內金融去杠桿的推進,貨幣寬松周期正式結束。近年來,人民幣各項存款余額增速不斷走低,今年7、8、9月人民幣各項存款余額同比增長分別為8.5%、8.3%、8.5%,處于歷史低值,其中8月增速創近40年來新低;而居民貸款卻在不斷走高,反映出實際購買能力在衰減,居民杠桿率過高將對樓市的銷售端帶來沖擊,過去投資客“有錢任性”、消費者“人傻錢多”的寬松金融局面已經遠去,有效需求(非潛在需求)不斷萎縮。

  而地產企業端面臨的融資環境,從國際到國內,全面從寬松轉為緊張。單B區間評級的地產企業美元債發行利率已經從去年的6%飆升到當前的10%以上,且認購并不積極。國內更是嚴控資金違規流向房地產,地產公司融資成本也在攀升:2016年,國內上市公司私募債平均發行利率在4%~5%,2018年下半年已經升至7%以上;信托融資綜合成本已經升至13%以上。缺乏融資渠道的中小房企民間融資成本更高。長期貨幣寬松的金融紅利已逐步遠去。

  (三)政策紅利正在消失。

  十九大以來,中央對地產行業發展的一系列政策指導表明,房地產行業多年來享受的政策紅利正在消失。近十年來,房屋價格的脈沖式上漲,迅速推高了房價、透支了行業發展潛力。房產需求占用了大量的貸款份額、消耗了居民大量的存款,而且投資、投機需求過盛,加劇了存貸結構惡化問題,已經對其他類型消費和實業投資產生較大的擠出效應。

  中央提出的“房住不炒”定位和“堅決遏制房價上漲”的定調,進一步削弱了房屋的金融屬性,房地產稅、共有產權房、租賃住房等一系列長效機制的推進,將從政策層面不斷重塑房地產行業的發展邏輯,讓行業發展由快變慢、從野蠻生長到成熟理性。

  綜上所述,人口紅利從長期、金融紅利從中期、政策紅利從短期,三大基本面因素不斷趨同,終于在三大背離出現的時候疊加在一起,形成合力,主導房地產行業開始步入下一個生命周期階段——成熟期。

  拐點并非轉折點,凜冬不會來臨

  一提到房地產行業拐點,業界和學術界往往會爆發較為激烈的爭論,一方認為城鎮化長期利好下,房價漲勢未盡;另一方則認為房價非理性上漲,消耗民眾財富,擠壓其他產業生存空間。

  上述爭論產生的根源,在于忽略了一個產業在不同發展階段具有不同的特征:在高速成長期,“野蠻生長”正常不過,只不過房地產行業和民生關聯更大,加之金融屬性太甚,加劇了財富分配兩極化,所以政府對其調控比對其他行業調控更多。這是可以理解的,也是必需的,因為市場不是萬能的,需要市場和政府兩只手協調,但是協調的度確實考驗管理者智慧。

  房地產行業步入成熟期后,快速成長期面臨的一些“野蠻”問題將逐漸消失,但并不會像一些悲觀者所認為的“冬天來了”。“活下去”更多的是對資金鏈的考驗,是對前幾年野蠻擴張模式的矯正。這次房地產拐點的來臨,并不是行業生死存亡的轉折點,只是行業從夏天步入了秋天,凜冬不會來臨。

  房地產行業將從土地競爭步入產品競爭時代

  成熟期的到來雖然不是冬天,但是對房企來說,拍地后“躺在土地上掙錢”的舒服日子結束了,而對于高負債和低效率企業來說,則更痛苦。如何應對?

  一個產業在成長期的顯著行為,就是企業瘋狂占有上游資源,因為在賣方市場態勢下,誰擁有的資源越多,誰生產的產品就越多,誰的規模和利潤就越大。在成熟期初期,土地競爭還是會有一定效果,但是隨著成熟期的不斷深化,土地競爭將轉為產品競爭。

  伴隨著中國城鎮化率速度放緩,成熟期的房企要主動轉向高質量發展。房地產企業要學會像一個制造企業、一個其他行業的普通企業一樣,以產品為核心打造企業生態,通過提升產品吸引力來獲得市場份額。所有企業家的經營理念必須及時轉變,因為這次行業拐點和以前不一樣——這次是行業生命周期的大拐點,不再是如以前僅關乎政策是否放開、房價是否漲跌的小拐點。差異化競爭、品牌戰略等一些消費品企業常用的名詞將不斷出現,周轉率、產品定位等淺度應用的詞匯將被深度研究和使用。

  未來的房地產企業將越來越像一個制造企業,真正開始回歸正常企業所應該有的屬性:雕琢產品、深耕市場、客戶至上。

  在產品競爭時代,龍頭企業和中小企業會有不同的發展戰略,但經營重心都將逐漸后移,效率和利潤遠比速度和規模更重要,因為做強比做大更難,而活下去也比沖規模更關鍵!

  (吳中寶系中國人民大學經濟學博士,榮秋艷系北京大學經濟學碩士)

特色專欄

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