銀行信貸、非標融資受限 房企公司債發行回暖

  [2017年,房地產公司債全年發行量僅為3641億元,較2016年縮水了六成,但不少業內人士表示,房企發債的狀況在今年已出現改觀的端倪。]

  2018年以來公司債發行略有回暖,交易所對房企發債的審核進程明顯提速。業內人士普遍認為,房企發債最難的日子可能已經過去了。

  盡管2018年剛開始的這一個多月里發債融資有所回暖,但銀行信貸審批嚴格、非標融資監管趨嚴對于地產融資的影響也備受各界關注。第一財經記者發現,2017年以來房企就一直在積極地拓寬融資渠道,其中,資產證券化和美元債已經成為不少房企融資的重要抓手。

  業內人士認為,相比于融資渠道豐富的大中型房企,此前過度依賴高成本的非標融資的一些中小房企未來面臨較大的流動性問題,可能會出現優勝劣汰的局面。盡管在企業層面目前還沒有太大的并購發生,但是項目股權的并購已經很頻繁了。

  公司債券發行回暖

  2017年,房地產公司債全年發行量僅為3641億元,較2016年縮水了六成,但不少業內人士表示,房企發債的狀況在今年已出現改觀的端倪。

  多位債券承做人士對記者表示,2018年以來,房企交易所公司債的審批速度有所加快。第一財經記者注意到,近日,交易所對房企發債的審核進程明顯提速,其中,不乏一些房企在2016年和2017年的發行申請也于近期通過。

  以綠城房地產集團為例,其2016年公開發行公司債券的申請,已于2018年1月獲交易所審核通過。

  興業研究分析師陳姝婷對第一財經記者表示,在經歷了2017年一年的收縮之后,房企發債規模有望迎來小幅回暖,但2016年四季度以前的房企發債熱潮無法重現。

  按照交易所對于公司債的審核要求,以房地產為主業的央企、副省級城市及計劃單列市級別以上的地方國企、中國房地產協會排名前100的其他民營非上市企業才符合發債要求。另外,地產市場調控期間在重點調控的熱點城市存在競拍“地王”、哄抬地價等行為的房企發債會受到限制。

  陳姝婷說,盡管近期房企公司債發行有所回暖,但債券審批仍是在房企公司債監管的框架下有序進行的。另外,在獲得審批后,由于目前債券一級市場配置力量有限,房企債券的募集發行也難現2016年的盛景。

  中信證券固收研究員呂品表示,目前債券市場對房地產發行人的債券風險偏好降低,中小房企估值更是分歧較大,市場主要疑慮在于:首先,龍頭集中與中小房企生存空間壓縮的現象共存;第二,房企在2016年高價競得的地塊并不賺錢,資金成本壓力使房企傾向于捂盤;第三,地產債在2018年大規模面臨行權或者到期,融資渠道受限沖擊房企再融資。

  資產證券化、美元債受追捧

  銀行信貸審批嚴格、非標融資監管趨嚴對于地產融資的影響也備受各界關注。

  過去一年房企非標融資規模有多高?陳姝婷表示,從統計局的房企開發到位資金來源數據判斷,自籌資金總計在5萬億元左右。其中,房企的自有資金和債券融資分別在21000億元和4000億元左右,因此可以推算出非標融資規模大概在25000億元。近期金融監管對于非標融資的收緊,主要還是體現通道類業務中,另外就是私募資管計劃可能受到的沖擊會比較大一些。

  在此背景下,融資渠道的多元化顯得尤為重要。事實上,2017年以來房企就一直在積極地拓寬融資渠道,其中美元債的發行無疑成為不少房企融資的重要抓手。

  2018年伊始,碧桂園、龍湖、泰禾等多家房企已經成功在海外市場完成了美元債的發行。從過去的2017年來看,除銀行以外,房企美元債的發行總額在整個中資美元債市場中占比最高,達到全部發行量的13%。

  除了美元債以外,住房尾款類ABS、住房租賃類REITs(房地產信托基金)和CMBS(房地產抵押貸款支持證券)等資產證券化產品,更是成為了房企融資的重要渠道。

  近日,碧桂園百億類REITs獲批引起了市場廣泛關注。2017年四季度以來,隨著住房租賃資產證券化的蓬勃發展,類REITs無疑已經成為風口,但由于公募REITs業務規則尚未出臺,類REITs目前在稅收方面尚不具備優勢,很難有效降低發行人的融資成本。

  陳姝婷還分析稱,由于資產證券化更適合成熟期的物業,租賃住房市場尚未開始運營,對于只是開發建設的階段,CMBS和REITs可能并不是最好的融資手段。

  記者注意到,2017年12月,滬深交易所還雙雙推出了住房租賃專項債,上交所表示,推動住房租賃企業發行公司債券和資產支持證券,是近期交易所債券市場發展的工作重點之一。

  其實,這類產品主要體現在資金用途上有創新性,可以有效支持住房租賃的發展,前期發行人還是以有住房租賃業務的大中型房企為主。

  中小房企資金壓力較大

  交銀施羅德資管公司創新產品部副總經理汪波對記者表示,2018年房企融資壓力較大,隨著融資成本逐步提升,房地產行業也會發生洗牌。“未來去通道化肯定是大趨勢,過去過度依賴高成本的非標融資和私募基金的一些中小房企未來可能面臨較大的問題,可能會出現優勝劣汰的局面。”

  汪波對記者透露,在與一些房地產企業溝通的時候發現,在企業層面目前還沒有太大的并購發生,但是項目層面并購已經很頻繁了。他說,房地產很多時候其實都是以項目公司的形式運行,很多股權的轉讓沒有披露,但實際上各地的項目并購在去年就已經開始了。

  陳姝婷對記者表示,對于一些不具備在公開市場發債條件的中小房企,未來可能會面臨一定的流動性風險。對于這類中小房企而言,緩釋風險的主要方法可能是項目股權的轉讓,實際上,大型房企也比較喜歡通過收購項目的方式獲得低價地塊。

  具體來看,中小房企可能會與龍頭房企合作開發地塊,而對于一些不以房地產為主業的公司而言,未來通過出售房地產項目,從房地產行業中退出也是很有可能的。

  陳姝婷還對記者談及,房地產行業規模優勢還是很重要的,在項目規模足夠大、足夠分散的時候,地產公司整體抗調控和融資能力也會比較強。而對于主業非房地產的公司,本身地產的規模就比較小,在調控周期下去化的風險還是存在的。

  有趣的是,在此前A股、港股地產股雙雙上漲的同時,地產債的表現卻是相反的。

  呂品稱,“債務集中兌付、杠桿高企確實是相對負面的因素,但地產債發行松動,廣義融資渠道邊際不會比去年更差,具體公司的風險仍需一事一議。”

  汪波對記者表示,股票分析更關注EPS(每股盈余),而債券分析側重于企業主體信用,角度不同但兩者間也存在關聯。債券分析師看的是信用,比如資產負債率偏高等可能都會影響債券融資的成本,隨著融資成本提高,反過來會侵蝕房企的EPS。

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